راز آرامش بازار اجاره؛ چرا اجارهبها از تورم جا ماند؟
طی ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳، اثر تاخیری جهش قیمت مسکن در اواخر دهه۹۰ روی روند رشد اجارهبها منعکس شد و تورم اجاره در شهرهای کشور طی آن سه سال به ترتیب به ۳۴درصد، ۴۱درصد و ۴۰.۳درصد افزایش یافت
به گزارش قیمت ۳۶۰، اجارهبها در اردیبهشت امسال با سرعت ثابت نسبت به ۲ماه قبل از آن، افزایش پیدا کرد؛ اما چون هزینههای سبد مصرف خانوار در این فاصله با سرعت بالا نسبت به ماههای قبل رشد کرد، اکنون نرخ تورم اجاره در سطح بسیار پایینتر از نرخ تورم عمومی قرار گرفته و به نقطه «تعادل» در این مسیر بازگشته است. راز خروج بازار اجاره مسکن از «التهابات تورمی» سالهای ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ و ورود اجارهبها به «شرایط نرمال رشد سالانه» در سه پاسخ اقتصادی خلاصه میشود.
هزینه اجارهنشینی در قراردادهایی که اردیبهشت امسال بین موجر و مستاجر در مناطق شهری کشور منعقد شد، طبق آمار رسمی مرکز آمار، ۳۰.۹درصد نسبت به اجارهنامههایی که پارسال همین موقع امضا شده بود، افزایش پیدا کرد.
این به معنای آن است که تورم اجاره مسکن در حال حاضر ۳۱درصد است و مستاجرها به همین میزان، بیشتر از سال گذشته باید طی یکسال آتی، اجارهبها بپردازند. این نرخ رشد اما به تنهایی، «تصویری قابل درک» از نبض هزینه اجارهنشینی در ایران ارائه نمیکند و تحلیل اوضاع فعلی مستاجرها نیازمند بررسی روند تورم اجاره مسکن و مقایسه رشد هزینه اجاره مسکن با رشد سایر هزینههای زندگی مستاجرها است.
اجارهبها در کشور طی سالهای ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳، شرایط ملتهبی را در مسیر رشد سالانه تجربه کرد. اولا همواره هزینه اجارهنشینی مثل سایر هزینههای ضروری زندگی خانوارها، بهخاطر وجود تورم عمومی بالا، سال به سال افزایش مییابد. با این حال طی ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳، اثر تاخیری جهش قیمت مسکن در اواخر دهه۹۰ روی روند رشد اجارهبها منعکس شد و تورم اجاره در شهرهای کشور طی آن سه سال به ترتیب به ۳۴درصد، ۴۱درصد و ۴۰.۳درصد افزایش یافت. تا پیش از آن، متوسط رشد سالانه اجارهبها در کشور از ابتدای دهه ۹۰ تا ۱۴۰۰، رقمی معادل ۱۷درصد بود.
مسیر تورم اجاره مسکن اما در سال۱۴۰۴ با کاهش «شیب رشد» روبهرو شد یا به عبارتی، سرعت افزایش سالانه اجارهبها در سال گذشته کاهش چشمگیر پیدا کرد. سال گذشته نرخ تورم اجاره به ۳۴ درصد رسید و یکی از دلایل اصلی افت سرعت رشد اجارهبها در سال گذشته، ثبات نسبی قیمت مسکن در سالهای ۱۴۰۳ و عمده ماههای ۱۴۰۴ بود که با توجه به نسبت تاریخی بین قیمت و اجاره، طبیعی بود این افت سرعت اتفاق بیفتد. اما در حال حاضر، بهرغم آنکه تورم مسکن بار دیگر صعودی شده و به دوبرابر سال گذشته رسیده یعنی بالای ۴۵ درصد و از آن مهمتر، نرخ تورم عمومی با سرعت زیادی صعود کرده و نقطهبهنقطه آن به ۸۴درصد رسیده، بازار اجاره مسکن شاهد «کمرشدی اجارهبها» و «سرعت ثابت تورم اجاره» است.
تحلیل بهتر شرایط رشد هزینه اجارهمسکن با خطکشی تحت عنوان «نسبت تورم اجاره به تورم عمومی» امکانپذیر است. تا پیشاز شروع دهه ۱۴۰۰، همواره نسبت تورم اجاره به تورم عمومی، بین ۰.۵ تا ۰.۷ واحد عددی بود؛ به این معنا که متوسط سرعت رشد سالانه اجارهبها طی دهه۹۰ تقریبا به اندازه نصف سرعت رشد هزینههای سبد مصرف خانوار بود.
از ابتدای ۱۴۰۰ اما این نسبت بهخاطر التهاب تورم اجاره ناشی از جهشهای قبلی قیمت مسکن، رو به افزایش گذاشت تا اینکه سال۱۴۰۳، این نسبت به سقف تاریخی خود یعنی ۱.۲۷ رسید که به معنای سرعت ۱.۲۷برابری رشد اجارهبها در مقایسه با سرعت رشد کل هزینههای کالا و خدمات خانوار بود.
در حال حاضر این نسبت به «نقطه تعادل» بازگشته است؛ بهطوریکه نسبت تورم اجاره به تورم عمومی، اکنون در سطح ۰.۳۶ واحد است. این یعنی، هزینه اجاره مستاجرها نسبت به پارسال، حدود یکسوم میزان رشد کل هزینههای زندگیشان افزایش پیدا کرده است. این فرود سنگین سطح تورم اجاره در مقایسه با سطح پروازی تورم عمومی، «نسبت» را حتی از متوسط تاریخی که حدود ۰.۵ تا ۰.۷ واحد است هم مقداری پایینتر آورده است.
بهروز ملکی، صاحبنظر اقتصاد مسکن، در اینباره گفت: نگاه به مسیر طولانیمدت تورم کالاها و تورم خدمات در جدول تورم عمومی، طی سالهای گذشته تاکنون، حکایت از آن دارد که در اکثر مواقع نوسانات تورم کالا شدیدتر از تورم خدمات بوده است. در این میان، بعضا تورم اجاره مسکن، با توجه به اینکه اجاره آپارتمان نوعی خدمات مصرفی برای خانوار محسوب میشود، از سطح تورم خدمات نیز کمتر بوده است.
شبیه وضعیت الان که تورم نقطهبهنقطه اجاره مسکن ۳۱درصد است؛ اما تورم کالاها ۱۱۹درصد و تورم خدمات نیز ۴۱.۷درصد. ملکی سهدلیل برای این کمرشدی اجارهبها در شرایط فعلی مطرح کرد. دلیل اول، به «تاثیر مستقیم و فوری» نوسان قیمت مواد اولیه و انرژیبر قیمت تولید و فروش کالاها برمیگردد. این اثرگذاری اما برای بخش خدمات به این شکل وجود ندارد. لذا در شرایطی که مثلا یکسری کالاهای خوراکی بهخاطر اتفاقاتی که در طول جنگ در صنعت پتروشیمی رخ داد و باعث افزایش قیمت مواداولیه بستهبندی شد، با رشد سهرقمی قیمت در فروشگاهها روبهرو شدهاند، برای خدماتی همچون اجارهداری، آموزش یا... این اثرگذاری مشاهده نشده است.
علت دوم نوسان شدیدتر تورم کالا نسبت به تورم خدمات، «قابلیت انبارداری و ذخیره کالا» در شرایط انتظارات تورمی به امید فروش گرانتر در آینده است. اتفاقی که باز در بخش خدمات امکان تحقق آن وجود دارد. علت سوم، «جنس قرارداد اجاره مسکن» است که چون یکساله بسته میشود، چسبندگی قیمت ناشی از طولانیمدت بودن «توافق برسر اجارهنامه» باعث میشود اثرپذیری تورم اجاره از «شوکهای قیمتی در بازارهای مختلف و حتی از انتظارات تورمی»، کمتر از دیگر فاکتورهای هزینه زندگی باشد.
محمود اولاد، دیگر صاحبنظر اقتصاد مسکن نیز در تحلیلی معتقد است، بازار اجاره مسکن شاهد برگشت به نقطه تعادل است و علت، این است که موجرها در مقابل فقیرشدن (عدم رشد درآمد حاصل از اجاره به اندازه تورم) مدتی مقاومت میکنند؛ اما وقتی مستاجران ناتوان از پرداخت اجاره، به مناطق دیگر یا بیرون شهر رانده شدند، بین انتخاب خالی ماندن واحد بر اثر عدم انتخاب توسط مستاجرین و رشد کمتر قیمت اجاره، مجبور به انتخاب دومی میشوند. کما اینکه تورم یکسال گذشته اجاره در تهران ۳۱درصد اعلام شده که بسیار کمتر از تورم عمومی است و البته بسیار کمتر از نرخهای رشد سالهای قبل.
اولاد در عین حال نسبت به شناسایی درست «ریشه شکلگیری این شرایط» هشدار میدهد و معتقد است، نوسانات اجاره مسکن در سالهای اخیر ارتباطی به کم یا زیاد بودن واحدهای عرضهشده در بازار نداشته بلکه بحرانی که در بخش مسکن به شکل «ناتوانی در خرید» و «ناتوانی در اجاره مسکن» میبینیم، بهدلیل افزایش فقر ناشی از بحران در اقتصاد کلان از جمله رشد اقتصادی ضعیف و ناپایدار است. میثم هاشمخانی، اقتصاددان نیز معتقد است، در سال جاری بهخاطر اینکه آستانه تحمل ستون فقرات هزینهای مستاجرها از محل «فشار تورم خوراکی و سایر هزینههای ضروری»، تکمیل یا سرریز شده است، مستاجرها قادر به پذیرش رشد سنگین اجارهبها نیستند و به همین خاطر، موجرها در حال تنظیم خواستهشان با شرایط فعلی سمت مقابل هستند.
همن سال گذشته در گزارشی با عنوان «جهتیابی تورم اجاره ۱۴۰۵»، دو سناریو برای آینده اجارهبها مطرح کرد که سناریوی محتمل، «رشد محدود اجارهبها» نسبت به تورم مسکن و تورم عمومی خواهد بود. اکنون این پیشبینی در آمارهای متغیرهای مسکن در بهار ۱۴۰۵ دیده میشود؛ بهطوریکه تورم اجاره در سطح ثابت نسبت به ماههای قبل و در سطح کمتر از تورم مسکن و تورم عمومی قرار دارد.
