ابهام در «خانهریز»؛ سرمایهگذاران دقیقا چه چیزی میخرند؟
مدیریت شهری تهران «خانهریز» را «خرید حداقل ۱۰۰ سانتیمترمربع» از پروژههای ساختمانی با کاربری مسکونی که هنوز ساخت آنها شروع نشده، تعریف کرده است
به گزارش قیمت ۳۶۰، شهرداری تهران از اواخر هفته گذشته در سامانه «شهرزاد»، سرویس جدیدی تحت عنوان «خانهریز» برای شهروندان به نمایش گذاشت که با ورود به آن، «امکان سرمایهگذاری ملکی» برای افراد فراهم میشود؛ اما برخلاف اسمی که برای این قسمت از «بازار املاک شهرداری» انتخاب شده، سبد «ابهامات» این طرح درشت است.
مدیریت شهری تهران «خانهریز» را «خرید حداقل ۱۰۰ سانتیمترمربع» از پروژههای ساختمانی با کاربری مسکونی که هنوز ساخت آنها شروع نشده، تعریف کرده است. با این حال، مقصد نهایی مدنظر سرمایهگذاران یا خریداران «خانهریز» که همان «کلید خانه» یا «سود مورد انتظارشان در حد سود سرمایهگذاری ملکی» است، معمای کلیدی این سفر اقتصادی محسوب میشود که پاسخ آن نیازمند تعیینتکلیف یکسری از باگها و ابهامات طرح شهرداری است.
بررسیها از ابعاد طرح «خانهریز» نیز نشان میدهد، این طرح مستلزم «اجرا از طریق بازار سرمایه» است، چون همانطور که شهرداری در معرفی طرح، ابعاد آن را عمومی و فراتر از کارکنان شهرداری در نظر گرفته، طبق ماده۲۰ قانون بازار اوراق بهادار، «هر نوع عرضه عمومی اوراق بهادار منوط به ثبت نزد سازمان بورس و اوراق بهادار» است.
در قسمتهای معرفی این بازار سرمایهگذاری ملکی که متولی آن شهرداری تهران است، توضیحی درباره مجوز سازمان بورس آورده نشده است. صندوق زمین و ساختمان، یک پل اتصال بین «سرمایههای خرد واردشده به بازار سرمایه» و «پروژههای ساختمانی در بازار مسکن» است که همزمان به نیاز دو طرف بازار، سازنده و خریدار خانه، پاسخ میدهد.
کسانی که وارد بازار سرمایهگذاری «خانهریز» میشوند طبق فرمولی که شهرداری تهران برای این بازار تعریف کرده، باید معادل «قیمت تمامشده ساخت» هر مترمربع واحد مسکونی در پروژه مدنظر، «یونیت» خریداری کنند. فعلا یک پروژه ساختمانی در سایت شهرداری تهران برای این بازار در نظر گرفته شده که سازنده آن در مرحله «اخذ پروانه ساختمانی» است، اما شهرداری، قیمت خرید هر «خانه ریز» در این پروژه را مترمربعی ۱۵۰میلیون تومان اعلام کرده است.
این رقم، دو نکته برای سرمایهگذاران این بازار دارد. نکته اول، به رقم ۱۵۰میلیونی به عنوان «قیمت تمامشده ساخت» برمیگردد. در حال حاضر، مطابق تحقیقات و بررسیها و پرسوجو از سازندههای مسکن، هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی تقریبا بالای ۵۰میلیون تومان اما بسیار کمتر از ۱۰۰میلیون تومان است. بنابراین، اگر منظور شهرداری تهران از برآورد ۱۵۰میلیونی، هزینه ساخت است، این رقم سوالبرانگیز است.
نکته دوم اما به ریسک «تورم تولید» برمیگردد. طی ماههای گذشته، قیمت مصالحساختمانی ناپایدارتر از سال گذشته شد؛ بهطوریکه سازندهها از رشد بیش از ۵۰ تا ۷۰ درصدی بهای خرید نهادههای تولید مسکن میگویند. در صورت ادامه تورم بالای تولید مسکن، ارزش سرمایهگذاری روی هر مترمربع پروژه تعریفشده، در طول ساخت، به کمتر از «قیمت روز ساخت هر مترمربع» کاهش پیدا میکند و این یعنی، کاهش سهم به کمتر از یک مترمربع.
ابهام بعدی در این بازار، حاشیه سود است. در مدل تعریف شده، افراد قرار است «در ساخت مشارکت کنند». در این صورت شریک سود و زیان سازنده هستند و در صورتی که پروژه در زمان تکمیل، با قیمتی نزدیک به قیمت ساخت فروش رود یا شرایط بازار مسکن به کاهش قیمت اسمی بینجامد، کل بازدهی ساختوساز تحتتاثیر قرار میگیرد.
ورود شهرداری به «بازار بسازوبفروشها» و از این هم فراتر، ورود به «بازاری که دو طرف در آن قرار است مشارکت در ساخت انجام دهند»، با ماموریت اصلی مدیریت شهری در تعارض میتواند باشد. مدیریت شهری، یکی از کلیدیترین وظایفش، «نظارت بر رفتار سازندهها جهت حسن رعایت مقررات ساختمانی و ضوابط شهرسازی» است. اما وقتی این نقش تحتتاثیر نقش دوم یعنی «همکاری شهرداری با سازنده برای اجرای پروژهای با قابلیت سرمایهگذاری عمومی» قرار میگیرد، احتمال رعایت نقش اول بسیار کاهش پیدا میکند.
این طرح «خانهریز» از یکطرف، پیشفروش متری مسکن است و از طرف دیگر، مشارکت در ساخت. بنابراین، لازم است علاوه بر سازگاری با قانون بازار سرمایه، با قانون پیشفروش ساختمان نیز هماهنگی داشته باشد.
ابهام آخر نیز مقیاس این بازار با ظرفیت احتمالی تقاضای سرمایهگذاری ملکی است. این طرح فعلا با یک پروژه آغاز به کار کرده درحالیکه احتمال دارد با شرایط موجود بازار مسکن، جمع متقاضیان سرمایهگذاری خیلی فراتر از مقیاس یک یا چند پروژه باشد که در صورت روی ارزش بازار ثانویه اثر حبابی خواهد گذاشت.
