برجسازی در پایتخت؛ وقتی حل بحران بازار مسکن به خفگی شهری رسید
یکی از مهمترین چالشهای توسعه عمودی در تهران، پدیده «تراکمفروشی» است
به گزارش قیمت ۳۶۰، تهران طی دهههای اخیر با روندی فزاینده از رشد جمعیت، افزایش تقاضای مسکن و فشار بر زیرساختهای شهری مواجه بوده است؛ روندی که سیاستگذاران را به سمت استفاده از الگوهای مختلف توسعه شهری، از جمله توسعه عمودی سوق داده است. با این حال، تجربه عملی نشان میدهد که بلندمرتبهسازی در پایتخت نهتنها بهعنوان یک راهکار کارآمد تثبیت نشده، بلکه در بسیاری از موارد خود به منشأ بروز بحرانهای جدید شهری تبدیل شده است.
بررسی وضعیت موجود نشان میدهد که توسعه عمودی در تهران، بیش از آنکه مبتنی بر اصول شهرسازی و برنامهریزی یکپارچه باشد، در چارچوب تصمیمات مقطعی، ناهماهنگ و بعضاً رانتی شکل گرفته و همین مسئله، تبعات گستردهای در حوزههای مختلف از جمله ترافیک، خدمات شهری، محیطزیست و کیفیت زندگی شهروندان به همراه داشته است.
در این میان یکی از مهمترین چالشهای توسعه عمودی در تهران، پدیده «تراکمفروشی» است؛ رویکردی که طی سالهای گذشته به یکی از منابع اصلی درآمدی مدیریت شهری تبدیل شده و در نتیجه، اصول فنی و ظرفیتهای واقعی شهر، در بسیاری از موارد نادیده گرفته شده است.
در این چارچوب، افزایش تعداد طبقات ساختمانها بدون در نظر گرفتن زیرساختهای لازم، موجب افزایش ناگهانی جمعیت در محلات مختلف شده؛ امری که فشار مضاعفی بر شبکه معابر، تأسیسات شهری و خدمات عمومی وارد کرده است.
توسعه عمودی بیضابطه، بهویژه در مناطقی که زیرساختهای حملونقل عمومی متناسب با تراکم جمعیتی توسعه نیافته، به تشدید ترافیک و افزایش زمان سفرهای درونشهری منجر شده است. تمرکز جمعیت در برجها و مجتمعهای بلندمرتبه، بدون پیشبینی دسترسیهای مناسب، عملاً گرههای ترافیکی جدیدی در سطح شهر ایجاد کرده است.
این مسئله در شرایطی اهمیت بیشتری پیدا میکند که تهران هماکنون نیز با یکی از پیچیدهترین نظامهای ترافیکی در کشور مواجه است و هرگونه افزایش تراکم بدون برنامه، میتواند این وضعیت را بحرانیتر کند.
در واقع، آنچه در عمل رخ داده، تبدیل فضاهای شهری به محیطهایی فشرده و متراکم است که نهتنها پاسخگوی نیازهای ساکنان نیست، بلکه در مواردی، شرایط زیستپذیری را نیز با چالش مواجه کرده است.
یکی از مفاهیم کلیدی در نقد توسعه عمودی بیضابطه، «خفگی شهری» است؛ وضعیتی که در آن، تراکم بیشازحد ساختمانها، کاهش فضاهای باز و محدود شدن جریان هوا، به کاهش کیفیت محیط شهری منجر میشود.
در تهران، رشد نامتوازن برجها در کنار بافتهای قدیمی، نهتنها سیمای شهری را دچار آشفتگی کرده، بلکه تعادل فضایی میان مناطق مختلف را نیز برهم زده است. در برخی محلات، تراکم بالا و کمبود فضاهای عمومی، به یکی از اصلیترین دغدغههای ساکنان تبدیل شده است.
یکی از ریشههای اصلی مشکلات توسعه عمودی در تهران، به ساختار حکمرانی شهری بازمیگردد. تعدد نهادهای تصمیمگیر، نبود هماهنگی میان دستگاهها و اتخاذ تصمیمات کلان بدون توجه به ظرفیتهای محلی، موجب شده تا سیاستهای توسعهای، انسجام لازم را نداشته باشند.
یکی دیگر از چالشهای مهم توسعه عمودی در تهران، نادیدهگرفتن الزامات ایمنی و مدیریت بحران است. افزایش تراکم در معابر باریک، کاهش فضاهای باز و عدم پیشبینی مسیرهای دسترسی اضطراری، در صورت وقوع حوادثی مانند زلزله، میتواند پیامدهای جبرانناپذیری به همراه داشته باشد.
در برخی مناطق، ساختوسازهای بیضابطه بهگونهای انجام شده که حتی امکان دسترسی خودروهای امدادی نیز با مشکل مواجه است؛ موضوعی که ضرورت بازنگری در الگوی توسعه شهری را دوچندان میکند.
در این راستا، فرشید ایلاتی کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به چالشهای مرتبط با بلندمرتبهسازی و توسعه عمودی شهرها، اظهار کرد: موضوع بلندمرتبهسازی در کشور به شکل اصولی اجرا نشده است. ما در حالی از توسعه افقی و عمودی صحبت میکنیم که در عمل، توسعه عمودی کشور بهصورت بیضابطه و بدون رعایت اصول شهرسازی انجام شده و این مسئله منجر به بروز مشکلاتی همچون تراکمفروشی، ترافیک سنگین و دیگر مسائل شهری شده است.
وی افزود: در مورد کمیسیون ماده ۵، پروندههایی که خارج از طرح تفصیلی شهرداری مطرح میشود، معمولاً در سطح استانها با حضور استاندار یا نمایندگان وزارت راه و شهرسازی بررسی میشود. در واقع، ترکیب این کمیسیونها عمدتاً دولتی است و شهرداری در آن تنها یک رأی دارد.
ایلاتی بیان کرد: حتی اگر شهرداری در مواردی تخلفی انجام داده یا رانتی ایجاد کرده باشد، باید توجه داشت که حجم این موارد بسیار محدود بوده است. برای مثال، اگر مجوز ساخت چند برج یا هتل خاص صادر شده که تعداد واحدهای آن از ۲۰ تا ۳۰ طبقه بیشتر کرده، در مجموع تعداد این موارد در چند سال اخیر به حدود ۵۰ پرونده هم نمیرسد؛ یعنی در نهایت حدود دو هزار واحد در پنج سال گذشته مشمول چنین مجوزهایی بودهاند.
وی ادامه داد: این در حالی است که شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در مقیاسی بسیار گستردهتر اقدام به افزایش طبقات در شهرهای مختلف کرده است. به عنوان مثال، در شهرهایی مانند یزد یا مشهد، تصمیم گرفته شده که دو تا چهار طبقه به ساختمانها اضافه شود. این مداخله در مقیاس شهری، معادل افزایش حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی است؛ در حالی که بدون افزایش سرانهها و امکانات شهری، چنین تصمیمی موجب فشار مضاعف بر بافت شهری و زیرساختها میشود.
این کارشناس ارشد بازار مسکن یادآور شد: بنابراین، باید دید این توسعه بیضابطه را چه نهادی انجام داده است؛ شهرداری یا معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی؟ به نظر میرسد تصمیمات شورای عالی شهرسازی، در برخی موارد اثرات بسیار گستردهتری از مداخلات شهرداریها داشته است.
وی افزود: ما اصلاً تأیید نمیکنیم که مجوزهای خاص و رانتی صادرشده توسط شهرداریها درست بوده یا غلط، اما باید مقایسه منصفانهای داشت. در حالی که کمیسیون ماده ۵ ممکن است در چند نقطه مجوزهای محدودی صادر کرده باشد، شورای عالی شهرسازی با یک مصوبه، عملاً در کل یک شهر تراکم را افزایش داده است؛ بدون آنکه سرانههای جدید شهری برای خدمات و فضاهای عمومی در نظر گرفته شود.
شورای عالی شهرسازی با یک مصوبه، تراکم کل شهر را افزایش داده است
این کارشناس بازار مسکن گفت: چنین اقداماتی عملاً موجب توسعه عمودی بیضابطه شده که تبعات آن چندین برابر تصمیمات اشتباه شهرداریهاست. بنابراین اگر قرار است دستگاهی مورد بازخواست قرار گیرد، باید عملکرد شورای عالی شهرسازی در چهار دهه گذشته نیز بررسی شود.
وی تصریح کرد: مجوز بسیاری از بلندمرتبهسازیها، در واقع از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری صادر شده و شهرداریها تنها اجراکننده بودهاند. این شورا به جای آنکه مسیر توسعه افقی متوازن را دنبال کند و از ظرفیت زمین در کشور بهصورت هدفمند استفاده کند، مدلی از توسعه عمودی را پیش گرفته که فاقد ضابطه و برنامهریزی بوده است.
ایلاتی ادامه داد: نتیجه چنین رویکردی، خفگی شهری، ترافیک، فشردگی بیشازحد بافت و کاهش کیفیت زندگی در کلانشهرهاست. ما مخالف توسعه عمودی نیستیم، اما این توسعه باید ضابطهمند باشد؛ بهگونهای که حریم برجها، سرانههای خدماتی و فضاهای عمومی رعایت شود، نه آنکه ساختمانها بدون برنامه و کنار هم قد بکشند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن بیان کرد: در مورد تهران نیز باید گفت که توسعه این شهر باید با دقت بیشتری انجام شود. درست است که جمعیت تهران نباید بیش از این افزایش یابد، اما در مقابل، وسعت تهران و سرانههای شهری آن باید به نحوی افزایش یابد تا نسبت جمعیت به مساحت به حالت متعادل برسد.
وی گفت: در برخی مناطق تهران باید ساختمانهای فرسوده تخریب و فضاهای باز برای امدادرسانی در مواقع بحران ایجاد شود. این اقدام مستلزم آن است که در حریم تهران فضاهای جدیدی برای ساختوساز فراهم شود تا تعادل جمعیتی حفظ گردد.
ایلاتی تاکید کرد: وقتی برخی معابر شهری بهدلیل ساختوساز بیضابطه در معرض انسداد هستند، در صورت وقوع زلزله یا حادثه، امکان امدادرسانی از بین میرود. بنابراین بخشی از فضاهای شهری باید باز شود و در عوض، زمینهای جایگزین در حاشیه شهر برای جبران کاهش بافت مسکونی اختصاص یابد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن گفت: مشکل امروز تهران تنها جمعیت نیست، بلکه نسبت نامتعادل جمعیت به مساحت و کمبود فضاهای خدماتی و سبز شهری است. برای رفع این مشکل باید در محلات مختلف بازنگری صورت گیرد، زیرا در حالی که در برخی مناطق فضاهای سبز مطلوبی ایجاد شده، در محلات دیگر عملاً چنین فضایی وجود ندارد.
وی در پایان خاطرنشان کرذ: ایجاد توازن میان مناطق و محلات شهری و توسعه هدفمند فضاهای سبز و باز، ضروری است تا از خفگی شهری جلوگیری شود. در برخی مناطق لازم است تعدادی از ساختمانها تخریب و به فضای سبز تبدیل شود و به همان نسبت، توسعه در حاشیه شهر جبران گردد.
