مرگ مغزی بازار مسکن/ ترس همزمان خریداران و فروشندگان با اوج تنش و جنگ

به گزارش قیمت ۳۶۰، قیمت‌ مسکن در یک سال گذشته علیرغم رکود شدید معاملات مسکن به حدی افزایش یافته که ارتباط حتی دهک‌های بالای درآمدی با بازار مسکن قطع شده است.

جنگ فرسایشی و بلند مدت چند ماهه، قاتل هر گونه بازاری به خصوص بازاری مثل بازار مسکن است که بیش از دو سال است حال و روز خوبی ندارد و معاملات صفر آن گویای همه چیز است

دهک های پر درآمد نیز توانایی خرید مسکن ندارند

بازار مسکن با قیمت های نجومی در این روزها به قدری قدرت خرید متقاضیان مسکن را کاهش داده است که حتی دهک های پر درآمد نیز توانایی خرید مسکن را به دلیل نبود تسهیلات بانکی مناسب و موثر از دست داده اند. با توجه به طولانی شدن زمان درگیری و تنش در منطقه، خانه دار شدن اقشار مرفه نیز با توجه به رکود اقتصادی بعد از جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران بیشتر از گذشته خواهد شد. 

ادامه جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران مرگ مغزی را به بازار مسکن تحمیل کرد

آرامش و دور بودن از هر تنشی می تواند موجب افزایش نقدشوندگی و رشد حجم معاملات در بازار مسکن شود. اما به نظر می رسد برای بهتر شدن اوضاع بازار مسکن حداقل به چند ماه زمان نیاز است تا شرایط به حالت عادی بازگردد. پس باید پذیرفت که ادامه جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران مرگ مغزی را به این بازار تحمیل کرد.

بررسی دقیق قیمت ملک در تهران همواره بهترین راهنما است، بنابراین تهران به دلیل حجم بالای مراودات مالی، تمرکز ثروت و تراکم جمعیتی، نقش پیشرو را در تعیین روندهای قیمتی ایفا می‌کند. در چارچوب تحلیل بازار مسکن ۱۴۰۵، شهر تهران در حال تجربه یک «رکود همراه با تورم» بسیار سنگین است.

قیمت‌ مسکن در یک سال گذشته علیرغم رکود شدید معاملات مسکن به حدی افزایش یافته که ارتباط حتی دهک‌های بالای درآمدی با بازار مسکن قطع شده است. در مناطق شمالی شهر، قیمت‌ها به حدی افزایش یافته که ارتباط آن‌ها با قدرت خرید حتی دهک‌های بالای درآمدی نیز قطع شده است.

در این مناطق، املاک بیشتر به عنوان ابزاری برای حفظ سرمایه‌های کلان و راکد عمل می‌کنند و خرید و فروش‌های مصرفی به پایین‌ترین حد تاریخی خود رسیده است. مالکان این مناطق با نگاه به نرخ ارز در بازار آزاد، قیمت‌های خود را روزانه به‌روزرسانی می‌کنند، اما این قیمت‌ها صرفاً روی کاغذ اعتبار دارند و خریدار واقعی در بازار حضور ندارد.

در مناطق مرکزی و بافت‌های فرسوده، وضعیت کمی متفاوت است. در این مناطق، نیاز مصرفی همچنان وجود دارد، اما قدرت خرید به دلیل تورم لجام‌گسیخته سال‌های گذشته به شدت تحلیل رفته است.

تسهیلات بانکی و وام‌های مسکن که در دهه‌های گذشته می‌توانستند بخش قابل توجهی از هزینه خرید یک سرپناه را پوشش دهند، امروز کارایی خود را از دست داده و حتی برای پوشش هزینه‌های خرید چند متر مربع از یک آپارتمان نیز کفایت نمی‌کنند. این کاهش قدرت خرید، موجب شده است تا تقاضای انباشته پایتخت به سمت مناطق حاشیه‌ای و حومه سرازیر شود.

در چند هفته گذشته، با آغاز تبادل آتش و بالا گرفتن سطح تنش‌ها، اولین واکنش بازار مسکن، توقف مطلق و قفل شدن کامل معاملات بود.

حداقل سه تا شش ماه زمان لازم است تا بتوان ارزیابی دقیق‌تری از وضعیت بازار مسکن داشت و مشخص شود اقتصاد در مجموع به چه سمتی حرکت می‌کند. مسکن سهم بزرگی در اقتصاد کلان دارد و از تحولات آن تأثیر می‌پذیرد؛ بنابراین روند این بازار نیز به شرایط کلی اقتصاد وابسته خواهد بود. در مجموع در شرایط فعلی پیش‌بینی دقیق از وضعیت بازار مسکن چندان امکان‌پذیر نیست.

این توقف ریشه در دو عامل اساسی دارد که نخستین عامل ترس فروشندگان از جهش ناگهانی و غیرقابل مهار نرخ ارز که موجب می‌شود آن‌ها از فروش ملک خود (که یک دارایی ماندگار و سخت است) در ازای دریافت ریال خودداری کنند.

در حقیقت فروشندگان نگران هستند که با فروش دارایی خود در این شرایط جنگی، دیگر هرگز نتوانند ملکی با همان مشخصات را جایگزین کنند.

ترس خریداران و فروشندگان از آینده نامعلوم سیاسی و نظامی

دومین عامل نیز ترس خریداران از آینده نامعلوم سیاسی و نظامی کشور است. چرا که خریدارانی که پول نقد در دست دارند، در روزهای گذشته که بازار طلا به شدت پر رونق بود ترجیح می دادند سرمایه خود را به دارایی‌های با قابلیت جابجایی سریع (مانند طلا) تبدیل کنند تا در صورت بروز بدترین حالت‌های ممکن، قدرت واکنش سریع را داشته باشند.

جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران آنطور که بازار مصالح ساختمانی نشان می دهد زنجیره تامین مصالح ساختمانی را نیز فلج کرده است. ترس از بسته شدن راه‌های ارتباطی و کمبود سوخت، باعث احتکار گسترده آهن‌آلات، سیمان و سایر نهاده‌های پایه ساختمانی در انبارها شده است.

نتیجه احتکار، بالا رفتن هزینه پایه ساخت و قیمت تمام شده در همین مدت کوتاه بوده است که خود به عنوان یک نیروی محرک برای افزایش قیمت اسمی آپارتمان‌های نوساز در ماه‌های آینده عمل خواهد کرد.

به نظر می رسد باید پذیرفت که حتی در صورت توقف درگیری‌ها و هر گونه جنگ و تنش، اثرات روانی و تورمی این چند روز جنگ، تا ماه‌ها بر پیکره اقتصاد مسکن باقی خواهد ماند.