واکنش بازار مسکن به جنگ/ قیمت جدید آپارتمان چند؟

به گزارش قیمت ۳۶۰، شوک دوم قیمت مسکن در ایام «جنگ رمضان» ردیابی شد. متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در بازار مسکن شهر تهران در ابتدای سومین هفته جنگ با ثبت کاهش ۱۰ درصدی نسبت به‌روز پیش از آغاز جنگ رمضان به ۱۳۳میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید؛ همزمان ۸۸‌درصد از حجم عرضه فایل‌های فروش آپارتمان نیز کاسته شده است.

در حالی که خروج خریدار از این بازار و عقبگرد قیمتی با وقوع جنگ کاملا قابل پیش‌بینی و منطقی بود، بخش عمده‌ای از فروشندگان نیز به دلیل دشوار شدن «تبدیل دارایی» در این زمان و امنیت بالاتر نگهداری ملک مسکونی نسبت به طلا و ارز آن هم باتوجه به اجبار به خروج از شهر در این روزها، ترجیح دادند تا فروش واحدهای خود را به تعویق بیندازند.

اگرچه طی ۱۶ روز سپری شده از جنگ فعلی قیمت پیشنهادی فروش مسکن در شهر تهران ۱۰‌درصد کاهش داشته، اما انتظار می‌رود درصورت توقف احتمالی تنش‌ها، نوسان قیمت در این بازار با سرعت به مراتب کمتری انجام شده و به مرور این بازار با ثبات قیمتی مواجه شود. 

عقبگرد قیمتی همزمان با افت تقاضا

شاخص «قیمت مسکن » که متوسط «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی در شهر تهران بازگو می‌کند در سومین هفته جنگ فعلی به 133 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید. این رقم بر مبنای فایل‌های آپارتمانی عرضه شده به بازار آنلاین در 2 روز ابتدایی هفته سوم جنگ استخراج شده است.

این درحالی است که این شاخص در روزهای ابتدایی اسفند در مسیر افزایشی نوسان داشت و از 143 میلیون تومان در ابتدای اسفند ماه به رکورد تاریخی 148 میلیون تومان به ازای هر مترمربع در روز پیش از آغاز جنگ رسیده بود. به این ترتیب شاخص «قیمت مسکن دنیای اقتصاد» در حال حاضر افت 10 درصدی نسبت به‌روز پیش از شروع جنگ دارد. 

جنگ اسفند همانگونه که انتظار می‌رفت زمینه‌ساز سقوط قیمت پیشنهادی مسکن در شهر تهران شد، به‌نحوی که تنها 2 روز پس از آغاز این جنگ شاخص «قیمت مسکن» با ثبت کاهش 5 درصدی نسبت به رکورد تاریخی قیمت به 140 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسید و در واقع این اولین عقب‌نشینی قیمتی در این بازار بود.

در کنار این تحول چشمگیر قیمتی، نبض عرضه آپارتمان نیز درپی شرایط جنگی سقوط کرده است. در حالی که پیش از شروع جنگ، روزانه دست کم 8‌هزار فایل به بازار مسکن آنلاین شهر تهران عرضه می‌شد، تعداد فایل‌ها در روزهای اخیر به حدود‌ هزار مورد رسیده و این یعنی این بازار با کاهش 88 درصدی ورود فایل پیشنهادی فروش مواجه شده است.

این اعداد بیانگر آن است که همزمان با افت خریدار در بازار مسکن در روزهایی که پایتخت تحت حملات هوایی رژیم صهیونیستی و آمریکا قرار دارد، از تعداد فروشندگان در این بخش بازار کاسته شده است. 

بررسی میدانی  دو عامل اصلی را در کاهش تعداد متقاضیان فروش مسکن دخیل می‌داند؛ «چالش در تبدیل دارایی» و «عدم‌اطمینان از نگهداری دارایی‌هایی نظیر طلا و ارز در زمان جنگ.» در واقع اگرچه دارندگان آپارتمان احتمال کاهش قیمت در صورت استمرار جنگ را می‌دهند، اما نگهداری آپارتمان به عنوان دارایی نسبت به نگهداری دارایی‌هایی نظیر ارز و طلا به مراتب راحت‌تر و حتی امن‌تر است.

 در عین حال با توجه به بسته بودن بازارهایی نظیر بازار سهام در کشور و همچنین دشواری در نقل‌وانتقال پول، فروش ملک و تبدیل آن به وجه نقد و در ادامه تبدیل به دارایی دیگر دشوار شده و همین موارد بخش عمده‌ای از دارندگان آپارتمان که در گذشته قصد فروش ملک خود را داشتد به تعویق خرید سوق داده است. ضمن آنکه مالکان احتمالا «نگاه بلند مدت» به دارایی ملکی خود را دارند و در این مقطع قصد فروش با قیمت‌های کاهشی و شکننده در بازار «بی‌رمق» را ندارند. 

همزمان با کاهش فایل‌های عرضه، خبری از خریدار نیز در بازار مسکن تهران نیست. بازار مسکن پایتخت در دی و بهمن امسال با افزایش تعداد متقاضیان خرید مواجه شد. بخش عمده‌ای از این خریداران، خانواده‌هایی بودند که پس‌اندازهای یکساله خود را به شکل سایر دارایی‌ها نظیر طلا، سکه و ارز انجام داده بودند و با رکوردشکنی قیمت این‌ دارایی‌ها و به‌خصوص طلا و کسب سود از این بازارها نسبت به خرید خانه مصرفی اقدام کردند. کاهش تعداد متقاضیان خرید مسکن با شروع جنگ رویه‌ای طبیعی شمرده می‌شود و در عین حال در میانه جنگ تبدیل طلا و ارز به وجه نقد نیز کار ساده‌ای نیست. 

گفت‌وگو با فعالان بازار مسکن در خصوص آینده این بازار نشان از آن دارد که بیشترین عقبگرد قیمتی در بازار مسکن در واکنش به جنگ اخیر در بازار رقم خورد و از این پس در صورت استمرار جنگ، سرعت‌ عقبگرد قیمت احتمالا کاهش می‌یابد.  در عین حال بررسی الگوی نبض بازار مسکن پس از جنگ 12 روزه از آن حکایت دارد که در پسا‌جنگ، حدود 2 ماه بازار مسکن در وضعیت تعطیل و نیمه تعطیل قرار خواهد گرفت.

 قیمت‌ها در این دوره با سرعت کمتری کاهش می‌یابند و در واقع بازار وارد فاز ثبات قیمتی می‌شود. اما در ادامه انتظار می‌رود که معاملات مسکن مجدد جان گرفته و افزایش تقاضا در این بخش به تحرک قیمتی در بخش مسکن بینجامد.