غول مالیات بازار مسکن

به گزارش قیمت ۳۶۰، قیمت املاک تهران در دفترچه «ارزش معاملات» سازمان امور مالیاتی، ۶۷درصد نسبت به ارقام۱۴۰۴ افزایش پیدا کرد. این دفترچه، پایه محاسبه هر نوع مالیات ملکی از جمله نقل‌وانتقال است که هزینه مالیاتی جابه‌جایی در بازار مسکن را دست‌کم به ۱۰میلیون تومان رسانده است.

گزارش از جزئیات ارقام ۱۴۰۵ «ارزش معاملاتی املاک شهر تهران» که درون دفترچه ملکی سازمان امور مالیاتی قرار دارد، حاکی است: ارزش معاملاتی املاک مسکونی پایتخت ۶۷درصد نسبت به سال۱۴۰۴ افزایش یافته است.

ارزش معاملاتی املاک که در اصطلاح ماموران سازمان مالیاتی و سردفتران تحت عنوان «قیمت منطقه‌ای» آپارتمان‌ها رایج و مصطلح است، قیمت‌هایی است که پایه محاسبات انواع و اقسام مالیات‌ها از جمله «مالیات نقل و انتقال ملک» قرار می‌گیرد. هر سال، در ابتدای سال، دفترچه ارزش معاملاتی املاک شهر تهران توسط سازمان امور مالیاتی برای «اعمال در محاسبه مالیات‌های وصولی از معاملات مسکن» منتشر می‌شود.

این دفترچه نشان می‌دهد، ارزش معاملاتی اعیانی یا همان ساختمان‌های مسکونی در تهران نسبت به سال قبل، ۳۰درصد افزایش یافته و از مترمربعی ۲.۳ به ۲.۹۶‌میلیون تومان رسیده است. ارزش معاملاتی زمین اما بیش‌از این رشد کرده است؛ جهش ۶۷ درصدی. در منطقه یک، این ارزش مترمربعی میانگین ۲۲‌میلیون تومان و تا ۲۸.۴‌میلیون تومان است.

در منطقه۲ متوسط قیمت‌ها در دفترچه امسال حدود ۱۹‌میلیون تومان و در مناطق پرمعامله بازار مسکن پایتخت، یعنی ۴ و ۵، حدود ۱۲ تا ۱۳‌میلیون تومان در جداول ارزش معاملاتی است. در مناطق کاملا جنوبی پایتخت یعنی ۱۷ و ۱۸ نیز متوسط ارزش معاملاتی عرصه واحدهای مسکونی بین ۶ تا ۸‌میلیون تومان است.

رشد ۶۷درصدی ارزش معاملاتی زمین ساختمان‌های مسکونی و همچنین ۳۰درصدی ارزش اعیانی آنها در سال ۱۴۰۵، دو علت قانونی و اقتصادی دارد. دفترچه ارزش معاملاتی املاک مطابق قانون مالیات‌های مستقیم بر پایه ۲درصد قیمت روز در سال ۹۴، تعریف شد و قرار بود سالانه با ۲ واحد درصد افزایش در نهایت به ۲۰درصد قیمت روز برسد. اکنون برآورد می‌شود ارزش معاملاتی چیزی در حدود ۱۰ تا ۱۵درصد بهای روز بازار باشد.

هزینه مالیات برای متعاملین مسکن در حال حاضر یکی از «غول‌های هزینه‌ای» مقابل جابه‌جایی‌های ملکی تبدیل شده است. مالیات نقل و انتقال ملک، معادل ۵ درصد «ارزش معاملاتی املاک» است.

برآورد از رقم این مالیات برای واحدهای مسکونی در شهر تهران مشخص می‌کند، برای یک واحد مسکونی نقلی، ۵۰مترمربع، که بهای فروش آن ۴‌میلیارد و ۴۰۰‌میلیون تومان باشد، مبلغ مالیات نقل و انتقال، ۱۲‌میلیون تومان محاسبه می‌شود که با احتساب هزینه‌های محضر و همچنین پورسانت دلال ملکی، خریدار و فروشنده باید در مجموع حدود ۶۰‌میلیون تومان بابت این هزینه‌ها که به نوعی «مجوز معاملات» است، بپردازند.

هر چقدر مسیر معاملات در بازار مسکن برای «فروش آپارتمان تحت مالکیت تقاضای تبدیلی» مسطح و بی‌مانع باشد، شرایط برای یخ‌زدایی از معاملات و گذار از رکود فراهم می‌شود. رقم‌های چند‌میلیونی «مالیات نقل و انتقال» در مناطق جنوبی شهر و چند ۱۰‌میلیون تومانی در مناطق متوسط بالای شهر اما امکان شکل‌گیری این دومینو را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد. در این شرایط، هر نوع هزینه مازاد بر معاملات این رکود را شدیدتر می‌کند.