مسکن در بنبست گرانی و رکود؛ چرا معاملات رونق نمیگیرد؟
صدای پای پاییز «رکودزا» در شرایطی به گوش فعالان بازار مسکن میرسد که افزایش هزینه نهادههای ساختمانی، قیمت تمامشده ساخت را بالا برده و همزمان افت قدرت خرید، تقاضای مصرفی را محدود کرده است
به گزارش قیمت ۳۶۰، بازار مسکن به طور معمول در تابستان رونق میگیرد و در پاییز دچار رکود میشود اما امسال تابستان هم تحرک چندانی برای برای فعالان این حوزه نداشت؛ تا جایی که در شهریورماه بازار ملک همچنان با کاهش توان خرید خانوار و محدود شدن معاملات مواجه است. خریداران مصرفی برای تأمین آورده با مشکل روبهرو هستند و بسیاری از آنها خرید را به تعویق انداخته یا به واحدهای کوچکتر و مناطق ارزانتر روی آوردهاند.
در مقابل، فروشندگان و سازندگان نیز به دلیل افزایش هزینه جایگزینی ملک، تمایل محدودی برای کاهش قیمت دارند. به همین دلیل، کاهش معاملات الزاماً به معنای کاهش محسوس قیمت نیست.
برآیند این شرایط، بازاری است که در آن حجم تقاضای مؤثر کاهش یافته، اما فشار هزینهای همچنان پابرجاست؛ ترکیبی که ویژگی اصلی رکود تورمی در بخش مسکن محسوب میشود.
نهادههای ساختمانی؛ هزینهای که به بازار آینده منتقل میشود
افزایش قیمت مصالحی مانند فولاد، سیمان، تأسیسات، شیشه و در و پنجره در کنار رشد دستمزد و هزینههای خدمات ساختمانی، فشار قابل توجهی بر قیمت تمامشده پروژهها وارد کرده است.
گزارشهای رسمی و کارشناسی نیز از رشد بالای شاخص نهادههای ساختمانی در ماههای اخیر حکایت دارند. با این حال، در بازار رکودی، سازنده نمیتواند تمام افزایش هزینه را به قیمت فروش منتقل کند؛ زیرا تقاضای مؤثر توان پذیرش قیمتهای بالاتر را ندارد.
پیامد این وضعیت میتواند کاهش حاشیه سود و در مرحله بعد، کاهش ساختوساز باشد. بنابراین اثر اصلی افزایش نهادهها ممکن است فقط در قیمت واحدهای موجود دیده نشود، بلکه با کاهش سرمایهگذاری ساختمانی، عرضه آینده مسکن را نیز محدود کند. از این منظر، کنترل هزینه ساخت تنها یک مطالبه صنفی سازندگان نیست؛ بلکه بخشی از سیاست کنترل قیمت مسکن محسوب میشود.
فاصله زیاد میان رقم تسهیلات و قیمت خانه
افزایش تسهیلات خرید مسکن در سالهای اخیر نتوانسته متناسب با رشد قیمت ملک، قدرت خرید خانوار را افزایش دهد.
در تهران و دیگر کلانشهرها، وام چند میلیارد تومانی همچنان تنها بخشی از هزینه خرید یک واحد معمولی را پوشش میدهد و متقاضی باید بخش عمده قیمت را از محل پسانداز یا فروش دارایی تأمین کند.
مشکل دیگر، اقساط تسهیلات است. افزایش سقف وام بدون توجه به درآمد خانوار، لزوماً تعداد متقاضیان واجد شرایط را افزایش نمیدهد. خانوار باید هم توان تأمین آورده اولیه و هم توان پرداخت اقساط چندساله را داشته باشد.
بنابراین معیار مناسب برای ارزیابی وام مسکن، صرفاً رقم اسمی تسهیلات نیست؛ بلکه باید دید این وام چه سهمی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش میدهد و چه نسبتی با درآمد خانوار دارد.
هزینه دریافت وام هم بالا رفته است
تسهیلات مبتنی بر اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، یکی از مسیرهای اصلی دریافت وام خرید است؛ اما افزایش قیمت اوراق، هزینه واقعی این تسهیلات را بالا میبرد.
در شهریور ۱۴۰۵، قیمت هر برگ اوراق در محدوده حدود ۹۷ هزار و ۹۲۱ تومان قرار گرفته است. برای دریافت تسهیلات ۲.۴ میلیارد تومانی شامل خرید و جعاله، حدود ۴۸۰۰ برگ اوراق مورد نیاز است. با این قیمت، هزینه خرید اوراق به حدود ۴۷۰ میلیون تومان میرسد.
به این ترتیب، متقاضی برای دریافت وام اسمی ۲.۴ میلیارد تومانی باید حدود ۴۷۰ میلیون تومان نیز برای خرید اوراق هزینه کند؛ رقمی که جدا از اقساط و هزینههای مالی تسهیلات است.
این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که متقاضیان مسکن معمولاً با کمبود نقدینگی مواجهاند و پرداخت هزینه اولیه اوراق میتواند بخشی از منابعی را که باید صرف خرید ملک شود، جذب کند. در نتیجه، افزایش قیمت «تسه» عملاً قدرت خرید خالص وام را کاهش میدهد.
نسخه خروج از رکود چیست؟
حل مشکل بازار مسکن صرفاً با افزایش سقف تسهیلات امکانپذیر نیست. اگر وام افزایش یابد اما عرضه مسکن رشد نکند، بخشی از منابع جدید میتواند به افزایش قیمتها منتقل شود. از سوی دیگر، وام گران و اقساط سنگین نیز اثر سیاست اعتباری را محدود میکند.
به گفته کارشناسان، سیاست مؤثر باید همزمان چهار محور را دنبال کند: افزایش قدرت خرید واقعی، کاهش هزینه تأمین مالی، کنترل هزینههای ساخت و افزایش عرضه متناسب با تقاضای مصرفی. در این چارچوب، حمایت از ساخت واحدهای کوچک و میانمتراژ، تسهیل تأمین زمین و کاهش هزینههای غیرساختمانی میتواند اثر بیشتری از افزایش صرف سقف وام داشته باشد.
مسکن با «وام بزرگتر» ارزان نمیشود
بازار مسکن شهریور ۱۴۰۵ با دو فشار متضاد روبهرو است؛ هزینه ساخت افزایش یافته، اما توان خرید خانوار کاهش پیدا کرده است.
افزایش نهادههای ساختمانی، امکان کاهش قیمت تمامشده را محدود میکند و ضعف تقاضا نیز مانع رونق معاملات است. در این میان، وام مسکن به دلیل سهم محدود از قیمت واقعی خانه، اقساط بالا و هزینه اوراق «تسه»، هنوز ابزار قدرتمندی برای خروج بازار از رکود نیست. مسئله اصلی بنابراین فقط کمبود تسهیلات نیست؛ شکاف میان قیمت خانه، درآمد خانوار و هزینه تأمین مالی است.
اگر سیاستگذار تنها سقف وام را افزایش دهد، بدون آنکه هزینه ساخت و نرخ تأمین مالی را کاهش دهد و عرضه را تقویت کند، احتمالاً رقم تسهیلات بزرگتر میشود اما فاصله خانوار با خانهدار شدن همچنان پابرجا میماند.
بازار مسکن برای خروج از این وضعیت به سیاستی نیاز دارد که سه ضلع آن همزمان اصلاح شود: خانه باید با هزینه منطقیتری ساخته شود، تسهیلات باید قدرت خرید واقعی ایجاد کند و درآمد خانوار باید امکان بازپرداخت آن را داشته باشد.
