محدودیت جدید دولت برای صاحبخانهها
طرحی پیشنهاد شده است که براساس آن موجرها فقط در صورتی که مستاجر به موقع اجاره را نپردازد، واحد نیاز به بازسازی داشته باشد یا مالک قصد سکونت در ملک خود را داشته باشد، بتوانند قرارداد را خاتمه دهند
به گزارش قیمت ۳۶۰، سال گذشته با اجرای قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، دولت مکلف شد «نرخ مجاز» برای رشد سالانه اجارهبها تعیین کند. این سیاست با اعمال «سقف ۲۵ درصد» اجرا شد، اما هزینه اجاره مسکن از این سقف عبور کرد؛ بهطوریکه در تهران ۲۹ درصد و در کل کشور ۳۴ درصد افزایش یافت. امسال نیز برای سال دوم، «نرخ دولتی» برای رشد اجارهبها تعیین شده، اما هزینه اجارهنشینها در سال جاری در پایتخت حدود ۴۳ درصد و در کشور ۳۱ درصد رشد داشته است.
طراحان پیشنهاد کردهاند قانونی تصویب شود که براساس آن موجرها فقط در صورتی که مستاجر به موقع اجاره را نپردازد، واحد نیاز به بازسازی داشته باشد یا مالک قصد سکونت در ملک خود را داشته باشد، بتوانند قرارداد را خاتمه دهند. بررسیها نشان میدهد هر نوع اعمال محدودیت بر رفتار سمت عرضه مسکن باعث واکنش منفی در بازار به شکل فشار بیشتر بر سمت تقاضا از طریق خروج عرضهکنندهها از اجارهداری خواهد شد.
مدافعان این طرح به قانون حمایت از مستاجرها در کالیفرنیا استناد میکنند، اما در این ایالت بخش قابلتوجهی از بازار اجاره در اختیار شرکتهای اجارهداری و مسکنهای حمایتی است و این قوانین عمدتاً برای موجرهای حقوقی و شرایط اضطراری اجرا میشود. همچنین در اقتصاد آمریکا نیز مخالفانی وجود دارند که معتقدند سلب اختیار مالک برای پایان دادن به قرارداد، بخشی از حقوق مالکیت را محدود میکند و تبعاتی برای آینده اجارهداری دارد.
در عین حال، شرایط بازار اجارهداری در کشورهای مختلف جهان، بهویژه آمریکا، پایدار است و بازدهی واقعی اجارهداری با توجه به عایدی متوسط حدود ۶ درصد، تورم عمومی زیر ۳ درصد و نرخ بهره متوسط ۵ درصد، همواره مثبت و جذاب برای سرمایهگذاران است. در اقتصاد ایران اما متوسط عایدی اجارهداری حدود ۳ تا ۵ درصد بوده، در حالی که تورم عمومی بالای ۲۰ درصد و نرخ بهره نیز به مراتب بیشتر از آن بوده است. در چنین شرایطی، شوک جدید به سمت عرضه، عدم تعادل در بازار را تشدید خواهد کرد.
اقتصاددانان همواره در نقد سیاست «تعیین قیمت توسط دولت»، آن را «قیمتگذاری دستوری» نامیدهاند و نتیجه آن را به زیان مصرفکننده دانستهاند. به اعتقاد آنها، «نرخ دستوری» اجارهبها نیز از همین قاعده تبعیت میکند و واکنش منفی موجرها، همراه با اثرگذاری مستقیم تورم و قیمت مسکن بر اجارهبها، موجب شده این سیاست به هدف خود نرسد.
اقتصاددانان معتقدند در شرایط تورمی، «قیمت دستوری» باعث شکلگیری بازار غیررسمی و کاهش عرضه در بازار رسمی میشود و در نهایت دود چنین وضعیتی به چشم مصرفکنندهها خواهد رفت.
