متهم ردیف اول گرانی مسکن
برخی از سیاستگذاران توقف عرضه زمین دولتی را مقصر گرانی مسکن میدانند، با این حال بررسیها نشان میدهد رشد نقدینگی و تشدید انتظارات تورمی مهمترین عوامل افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر بوده است
به گزارش قیمت ۳۶۰، بررسیها درباره متهم ردیف اول جهش مسکن نشان میدهد که «رشد نقدینگی» نیروی بنیادین رشد قیمت مسکن است. روند این دو نرخ در ۲۵سال گذشته نشان میدهد، قیمت مسکن در بلندمدت تقریبا به میزان رشد نقدینگی افزایش پیدا میکند؛ ولی در مقاطعی، به دلیل تاثیرگذاری ۵ پارامتر بر معادلات بازار مسکن، تورم ملک از رشد نقدینگی سبقت گرفته یا از آن جامانده است.
گروهی از سیاستگذاران اقتصادی، علت «جهش قیمت مسکن» را به «توقف عرضه زمین ۹۹ساله» نسبت میدهند و مدعی هستند «واگذاری زمین دولتی به مردم» باعث خاتمه تورم ملک و «ثبات قیمت» در بازار مسکن خواهد شد. بررسیها اما نشان میدهد، یک «ریشه تاریخی» در اقتصاد ایران برای «تورم مسکن» وجود دارد که اگرچه قابل مشاهده نیست، اما ندیدن این بازیگردان «نامرئی» جهشهای دورهای قیمت ملک توسط سیاستگذار میتواند هم «تکرار دورههای ملتهب» بازار مسکن را تضمین و هم خانوارهای فاقد مسکن را از خانهدار شدن دورتر کند. این بازیگردان، «رشد نقدینگی» است.
طی ۲۵ سال منتهی به پایان ۱۴۰۴، متوسط نرخ رشد سالانه نقدینگی در ایران ۲۹.۵ درصد بوده و متوسط نرخ رشد سالانه قیمت مسکن نیز کاملا نزدیک به نرخ اول و معادل ۲۸.۵درصد بوده است.
مطابق نمودار روندهای نقدینگی و قیمت مسکن، مسیر رشد قیمت ملک به مراتب نوسانیتر است. ۵ فاکتور، این مسیر را نوسانی میکند و باعث میشود در سالهایی، رشد قیمت مسکن بسیار بالاتر یا بسیار پایینتر از رشد نقدینگی قرار بگیرد. این پارامترها شامل «چرخههای سنتی رکود-رونق معاملات مصرفی، تحرکات سفتهبازانه، واکنشهای آنی به انتظارات تورمی از جمله هنگام جهشهای ارزی، چشمانداز عایدی در بازارهای دارایی و همچنین تورم ساخت مسکن» است.
در سال جاری اما «انتظارات تورمی بالا در کنار تعطیلی بازارهای سرمایهگذاری از جمله بورس» باعث شد «بازار مسکن» به پناهگاه و تقریبا تنها محل سرمایهگذاری تبدیل شود و این، ورود نقدینگی به این بازار را رقم زد. ضمن آنکه، اقدام برای «تعدیل ترکیب سبد دارایی» از طلا و سکه به ملک با توجه به جاماندگی بازار مسکن از مسابقه بازدهیهای بالا در دو سال قبل نیز به این ورود، شدت بیشتری داد.
به این ترتیب، «انتظارات تورمی و چشمانداز عایدی سرمایهگذاری»، دلیل دوم برای «جهش قیمت مسکن» در کنار دلیل اصلی «رشد نقدینگی» است. در عین حال، رکوردزنی تورم ساخت مسکن در بهار امسال، به رشد قیمت تمامشده و جهش قیمت نوسازها در بازار منجر شد.
اوج دوران «واگذاری زمین ۹۹ساله» در کشور مربوط به سالهای ۸۶ تا ۹۲ است. در آن سالها، متوسط قیمت زمین در تهران سالانه ۳۸درصد جهش کرد؛ درحالیکه میزان رشد سالانه قیمت زمین در تهران تا پیشاز آن، ۲۵درصد بود.
به این ترتیب مشخص میشود، «واگذاری زمین ۹۹ساله» نه تنها عاملی در جهت «کنترل تورم زمین» نبوده که حتی در سالهای این واگذاری سنگین، قیمت زمین تحتتاثیر «سازوکار بازار» جهش هم کرده است. ضمن آنکه، ادعای رایگان بودن «زمین ۹۹ساله»، فقط اسمی میتواند صحت داشته باشد و «ابر هزینه آمادهسازی زمین» و سالها خدمات ضعیف سکونتی، این مدل تامین مسکن را بسیار هزینهبر نشان میدهد.
