عقبنشینی تورم در بازار اجاره
مقایسه تورم اجاره مسکن ۱۴۰۴ با سالهای قبل نیز نشاندهنده کاهش محسوس سرعت رشد اجارهبهای خانوارهای کشور در مقایسه با سالهای اخیر است
به گزارش قیمت ۳۶۰، فعالان بازار مسکن پیشبینی میکنند امسال نیز مانند سال گذشته و بعد از جنگ ۱۲روزه، بیشتر موجران و مستأجران قراردادهای اجاره را تمدید کنند که این موضوع فشار مالی بر مستأجران را تا حدودی کنترل میکند.
حرکت معکوس تورمی در بازار اجاره مسکن، این بخش حساس از سبد هزینه خانوارها را به کمتحرکترین گروه کالاها و خدمات مصرفی به لحاظ رشد قیمت تبدیل کرد.
براساس تازهترین آمار منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، در گزارش مربوط به تغییرات شاخص قیمت مصرفکننده خانوارها در اسفند ۱۴۰۴ که اخیراً منتشر شدهاست، شاخص اجارهبهای مسکن خانوارها، کمتحرکترین و کمتورمترین بخش در میان ۱۲ گروه از کالاها و خدمات مصرفی خانوارها بوده است.
روندی که در ماههای گذشته نیز همزمان با کاهش سرعت رشد اجارهبها در کشور، در جدول تغییرات شاخص قیمت گروههای مختلف کالاها و خدمات مصرفی خانوارها، تکرار شده بود.
تکرار تجربه سال گذشته
تحرک بازار اجاره به طور معمول از خرداد هر سال شروع میشود و تا شهریور به مدت ۴ ماه، در این بازار شاهد اوج فعالیتها هستیم. اما امسال مانند سال گذشته تحت شرایط جنگی، فعالان بازار انتظار دارند بیشتر قراردادهای اجاره از سوی دو بازیگر اصلی این بازارتمدید شود؛ سال قبل نیز بعد از جنگ ۱۲روزه کمترین جابهجایی در بازار اجاره اتفاق افتاد. تمدید قراردادهای قبلی اهرمی مؤثر برای کنترل تورم اجاره است.
داوود بیگینژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک میگوید: «بازار اجاره در حال حاضر در باثباتترین وضعیت است و تقریباً تقاضا در آن صفر است.»
وی میافزاید: «البته طبق عرف معمول، از اردیبهشت کمکم حضور مردم در بازار اجاره را میبینیم اما میدانیم به خاطر جنگی که در جریان است این حضور شاید به تعویق بیفتد. اما با توجه به تجربه سال گذشته، انتظار نداریم بازار اجاره در شرایط جنگ و بعد از آن، تورم غیرمعمول داشته باشد.»
افزایش فاصله تورم اجاره با تورم عمومی
در حالی که در سال گذشته، در تمام ماهها، تورم شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور با فاصله قابلتوجهی از تورم عمومی کمتر بود و این فاصله ماه به ماه افزایش یافت، این شکاف تورمی در آخرین ماه از سال ۱۴۰۴ -اسفند- به بیشترین میزان خود رسید.
براساس اعلام اخیر مرکز آمار ایران، شاخص قیمت مصرفکننده خانوارهای کشور (تورم عمومی) به لحاظ تغییرات ماهانه (تورم ماهانه) معادل ۵.۶ درصد رشد داشته است، در حالی که تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در این ماه، معادل ۱.۶ درصد گزارش شده است. تورم ماهانه ۱.۶ درصدی شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور نه تنها کمترین سطح تورمی ماهانه این شاخص در همه ماههای سال ۱۴۰۴ است که طی حدود ۴ سال اخیر نیز کمترین میزان بوده است.
در سایر پارامترهای تورمی یعنی تورم نقطهبهنقطه و تورم سالانه نیز تغییرات شاخص اجارهبهای مسکن نسبت به تورم عمومی با فاصله قابل توجه کمتر بوده است. تورم نقطهبهنقطه شاخص قیمت مصرفکننده (تورم عمومی) در اسفند ماه در حالی به سطح ۷۱.۸ درصدی رسیده است که این میزان در بازار اجاره ۳۱.۷ درصد بوده است. تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره مسکن در اسفند ماه ۱۴۰۴ کمترین سطح رشد این شاخص، دستکم از سال ۱۴۰۱ تاکنون نیز بوده است.
همچنین تورم سالانه شاخص قیمت مصرفکننده در اسفندماه (تورم عمومی سالانه) ۵۰.۶ درصد به ثبت رسیده که این میزان در شاخص اجاره مسکن ۳۴.۲ درصد بوده است. این شاخص تورمی بازار اجاره نیز کمترین سطح تورمی آن از اردیبهشت ۱۴۰۲تا کنون بوده است.
بازار اجاره در ردیف آخر رشد قیمتها
شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور در اسفندماه ۱۴۰۴ در حالی کمترین سطوح تورم ماهانه، نقطهبهنقطه و سالانه خود در یک سال اخیر و همچنین بازههای زمانی ۳ تا ۴ سال گذشته را به ثبت رساند که علاوه بر آن، تورم نقطهبهنقطه این شاخص، در ماه پایانی سال گذشته، کمترین تورم نقطهبهنقطه در میان ۱۲ گروه از کالاها و خدمات مصرفی خانوارها بود.
در واقع میزان رشد اجارهبهای مسکن خانوارهای کشور در اسفند ۱۴۰۴ نسبت به اسفند ۱۴۰۳ در مقایسه با رشد بهای سایر کالاها و خدمات در همین بازه زمانی، کمترین میزان رشد قیمت بوده است.
مقایسه تورم اجاره ۱۴۰۴ با سالهای قبل
مقایسه تورم اجاره مسکن ۱۴۰۴ با سالهای قبل نیز نشاندهنده کاهش محسوس سرعت رشد اجارهبهای خانوارهای کشور در مقایسه با سالهای اخیر است.
تورم ماهانه ۱.۶ درصدی اسفند ۱۴۰۴ در برابر تورم ماهانه ۲ درصدی شاخص اجاره مسکن در اسفند ۱۴۰۳، تورم ماهانه ۲.۴ درصدی اسفند ۱۴۰۲ و ۲.۴ درصدی اسفند ۱۴۰۱، نشاندهنده کاهش سرعت ماهانه رشد شاخص قیمت اجاره مسکن در اسفند سال گذشته نسبت به ماههای مشابه سالهای قبل از آن است.
تورم نقطهبهنقطه شاخص اجاره مسکن نیز در حالی در اسفند ۱۴۰۴ به سطح ۳۱.۷ درصدی کاهش یافت که این شاخص تورمی در اسفند ۱۴۰۳ معادل ۳۷ درصد، اسفند ۱۴۰۲ برابر با ۴۲ درصد و اسفند ۱۴۰۱ نیز معادل ۴۲ درصد بود.
تورم سالانه شاخص اجاره مسکن در اسفند ۱۴۰۴ نیز که معادل ۳۴ درصد گزارش شد، در اسفند ۱۴۰۳ معادل ۴۰ درصد و در هر کدام از ماههای اسفند هر دو سال ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ نزدیک به ۴۰ درصد (۳۹.۶ درصد) بود.
مجموع آمارهای مربوط به میانگین تورم شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور نشان میدهد، سال ۱۴۰۴ خانوارهای مستأجر نسبت به متوسط سالهای ۱۴۰۳، ۱۴۰۲ و ۱۴۰۱ با کمترین میزان رشد اجارهبهای مسکن روبهرو بودهاند.
عوامل نزول تورمی در بازار اجاره
اگرچه بازار اجاره مسکن به لحاظ شرایط تورمی تا رسیدن به شرایط مطلوب فاصله دارد و همچنان فشار اجارهنشینی بر گروههای فاقد مسکن و خانوارهای مستأجر قابل توجه است، اما افت محسوس سرعت رشد اجارهبها در سال گذشته و فاصله گرفتن این بخش حساس از بازار مسکن از تبهای داغ تورمی به ویژه دو سال قبل از آن (سالهای ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳)، علامت مثبت و امیدوارکنندهای برای این بازار و مخاطبان آن (مستاجرها) محسوب میشود.
مهمترین دلیل کاهش تورم در بازار اجاره ۱۴۰۴ را میتوان به «اشباع ظرفیت بازار از رشدهای بالای ۴۰ درصدی در این بازار طی سالهای ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳» نسبت داد. بعد از تجربه تبهای داغ تورمی در بازار اجاره در این سالها، خانوارهای مستأجر عملاً توانی برای پذیرش و ادامه تورمهای بالا در این بازار نداشتند.
به خصوص آنکه درآمدهای واقعی خانوارها (تفاصل رشد درآمد اسمی با تورم عمومی)، سیر منفی به خود گرفته و درآمد افراد متناسب با سطوح بالای تورمی در اقلام هزینهای خانوارها، رشد نکرد.
«جاماندگی تورمی بازار مسکن از سایر بازارها»، از دیگر عوامل کاهش سرعت رشد اجارهبها در سال گذشته بود. در سال ۱۴۰۴ مسکن رتبه آخر بازدهی را نسبت به سایر بازارهای موازی به دست آورد. یعنی رشد قیمت در این بازار نسبت به بازارهای موازی کمتر بود.
از آنجا که تورم اجاره مسکن از یک زاویه، تابعی از تورم و رشد قیمت مسکن است، همین جاماندگی تورمی بازار مسکن از سایر بازارها، منجر به کاهش سرعت رشد اجارهبها نیز شد.
ضمن آنکه اثر غیرقابل انکار جنگ بر فریز معاملات مسکن و اجاره و کاهش جابهجاییها در این بازار در دو مقطع زمانی ابتدای تابستان و انتهای سال را به عنوان عوامل ثانویه و مکمل کاهش سرعت رشد اجارهبها باید در نظر گرفت. به خصوص آنکه در سال ۱۴۰۴ تمایل عمده مستأجرها و موجرها بر تمدید قراردادهای سال قبل متمرکز شد و این موضوع نیز در تمدید قراردادها با نرخهای مناسبتر نسبت به قراردادهای جدید اثرگذار بود که در نهایت بر میزان رشد اجارهبها و کاهش سرعت آن تأثیر گذاشت.
مهار تورم عمومی؛ شرط آرامش بازار
مجموعه عوامل مؤثر در فراز و فرود تورمی بازار اجاره مسکن نشان میدهد، هماکنون و کماکان، تورم عمومی بالا متهم اصلی فشار هزینهای بر خانوارهای مستأجر است.
تورم عمومی بالا به ویژه در بخش کالاهای مصرفی اساسی خانوارها همچون خوراکیها و ... از مهمترین عوامل افزایش هزینههای معیشتی خانوارهایی است که از محل دریافت اجارهبها هزینههای زندگی خود را تأمین میکنند. از آنجا که بازار اجاره مسکن در ایران، یک بازار سنتی است که عمده موجرها از درآمد اجاره واحدهای مسکونی خود برای گذران زندگی و تأمین هزینههای معیشتی خود و خانوادهشان استفاده میکنند، تورم عمومی بالا و رشد هزینهها در سبد مصرفی خانوارها، مهمترین عامل رشد اجارهبهای مسکن است.
در شرایطی که به رغم تورم عمومی بالا، سرعت رشد اجارهبهای مسکن در سال ۱۴۰۴ روندی مستمر و پایدار از کاهش را تجربه کرد، تعدیل شرایط تورمی در سبد هزینهای خانوارها، میتواند سرعتگیر قویتری برای بازار اجاره در سال جاری و سالهای بعد باشد. تا زمانی که تورم عمومی و سرعت رشد کالاها و خدمات مصرفی خانوارها بالا باشد، سایر شرایط مؤثر بر بازار اجاره که در کاهش تورم در این بازار مؤثر است نمیتواند اثرگذاری واقعی خود را به نفع کاهش فشار بر خانوارهای مستأجر داشته باشد.
