سقوط تاریخی قیمت مسکن در تهران

به گزارش قیمت ۳۶۰، بازار مسکن که طی سال گذشته، در اغلب ماه‌‌‌ها به‌ویژه نیمسال اول، تحت‌تاثیر تنش‌‌‌های نظامی منطقه‌‌‌ای، اوج‌‌‌گیری آن و در نتیجه، بروز سایه «ریسک جنگ» برسر معاملات ملک بود و از این منظر، «ثبات نسبی قیمت» (در ۱۴۰۳) را تجربه کرد، اکنون و در هفته‌‌‌های گذشته، در مواجهه با اثر «جنگ تحمیلی و حملات نظامی رژیم صهیونیستی»، یکی از کم‌‌‌سابقه‌‌‌ترین واکنش‌‌‌های قیمتی را به این اتفاق نشان داد. 

سنجش تغییرات قیمت پیشنهادی فروشنده‌‌‌های آپارتمان در بازار مسکن تهران را در ابتدای ماه نسبت به ابتدای ماه قبل از سقوط ۸.۵ درصدی قیمت پیشنهادی در ابتدای تیر نسبت به مدت مشابه ماه قبل از آن حکایت دارد.  براین اساس میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در ۲۲ منطقه تهران تا پایان خرداد و روزهای ابتدایی تیرماه و البته پیش‌‌‌از اعلام آتش‌‌‌بس، به ۹۳.۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسید، این در حالی است که سطح قیمت در پایان اردیبهشت و روزهایی ابتدایی خرداد، ۱۰۲ میلیون تومان بود.

بازار مسکن که از فروردین سال ۹۲ تاکنون، این میزان از افت ماهانه قیمت را تجربه نکرده بود، در خرداد امسال با سنگین‌‌‌ترین رکود، معاملات مسکن را نسبت به ماه‌های قبل از آن رقم زد. در فروردین ۹۲، قیمت قطعی مسکن ۱۰درصد نسبت به اسفند ۹۱ کاهش یافت و میانگین قیمت آپارتمان‌‌‌های ارائه شده به بازار در ۲۲ منطقه تهران به ۳.۵ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. بررسی‌‌‌های حاکی از رسیدن بازدهی ماهانه بازار مسکن پایتخت در خرداد ماه به رقم ۸.۵‌درصد است، که این نرخ پایین‌‌‌ترین نرخ بازدهی را در مقایسه با دیگر بازارهای  رقیب مثل بورس، دلار و سکه نشان می‌دهد.

 بازدهی بازار بورس از ابتدای خرداد به منفی ۴درصد رسید و قیمت دلار و سکه از ابتدا تا انتهای خرداد به ترتیب 12درصد و 1.5‌درصد افزایش یافتند. به این ترتیب، قرمزترین بازار دارایی در خرداد به «بازار مسکن» اختصاص یافت. رکود در بازار مسکن که از سال 1403 افزایش یافته بود با شروع سال جدید نیز ادامه یافت و در اردیبهشت نیز رکود خرید نسبت به فروردین شدت گرفت.

اما در خرداد ماه به دلیل اخبارهایی مبنی بر احتمال عدم ‌برگزاری ششمین دور مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا در ابتدای نیمه خرداد، ابهامات در بازار مسکن بیشتر شد و این موضوع بر رفتار معامله‌‌‌گران اثر ایستایی گذاشت. اما با شروع حملات نظامی به تهران 4 رخداد منجر به «متوقف شدن معاملات» و «سقوط قیمت» مسکن در تهران شد. تحقیقات میدانی گروه مسکن  از وضعیت رفتارها در بازار مسکن طی ماه گذشته حاکی است، میزان تقاضا در بازار حداقل از نیمه دوم خرداد به بعد، در کمترین میزان نسبت به ماه‌‌‌های سپری شده از 1404 قرار گرفت و در عین حال، با شروع حملات نظامی به شهر تهران، اقلیت متقاضیان خرید آپارتمان، باز هم کمتر شدند. خروج تهرانی‌‌‌ها از شهر طی هفته اول جنگ «رکود سنگین معاملات ملک» را سنگین‌‌‌تر کرد.  

روایت واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن از آنچه طی 12 روز جنگ اتفاق افتاد، نشان می‌دهد: به دلیل آنچه «امکان‌‌‌پذیر نبودن انجام تشریفات اداری فروش آپارتمان» در بازار رخ داد، تقریبا معامله‌‌‌ای در این بازار صورت نگرفت. طی روزهای گذشته برخی از معامله‌‌‌گران با طی «مقدمات خرید و فروش مسکن» در روزهای قبل از شروع جنگ، آماده عقد قرارداد شدند اما با تعطیلی ادارات و مراکز صدور انواع مجوزها و مفاصاحساب‌‌‌های ملکی برای فروش و همچنین در دسترس نبودن سامانه‌‌‌ها و عوامل نقل و انتقال رسمی ملک، نتوانستند معامله کنند. 

در سمت تقاضا نیز، آنهایی که روی دریافت «اوراق وام مسکن» از بانک دولتی حساب باز کرده بودند، به در بسته خوردند. به این ترتیب، بخشی از سقوط تقریبا تاریخی قیمت مسکن در ابتدای تیر ماه را می‌توان، نتیجه «توقف معاملات مسکن» طی دست‌‌‌کم یک هفته پایانی خردادماه و همچنین روزهای آغازین تابستان دانست.

هر چند به دلیل اوج‌‌‌گیری شرایط نااطمینانی در پایان بهار ناشی از اتفاقاتی که در روند مذاکرات ایران و آمریکا در فاصله «آخرین مذاکره (دور پنجم)» تا «برنامه نشست بعدی» در فضای سیاسی رخ داد، رفتار بازار مسکن در طول آخرین ماه از فصل اول سال 1404 عمدتا جنبه «نظاره‌‌‌گری به جای اقدام برای خرید یا فروش» را داشت. در عین حال در برخی مناطق شهر تهران، واسطه‌‌‌های ملکی از فروشنده‌‌‌شدن مالکان در هفته‌‌‌های گذشته برای مهاجرت خبر دادند.

عرضه در بازار با کاهش قابل‌توجهی همراه بوده، و عمده فایل‌‌‌های عرضه شده مربوط به نیمه اول خرداد بوده است. فایل‌‌‌های جدید پس از جنگ بسیار محدود بوده و در مناطقی که حملات صورت گرفت، روند کاهشی را نشان می‌دهند. بخشی از کاهش قیمت مسکن در ابتدای تیر ماه نسبت به ابتدای خرداد ماه متوجه مناطق شرق و شمال  و تا حدودی جنوب غرب تهران بوده، قیمت مسکن در این مناطق بیشترین کاهش را نشان می‌دهند.

متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌‌‌های آپارتمان در فایل‌‌‌ها، در ابتدای تیر امسال در مقایسه با ابتدای تیر سال گذشته 7.2‌درصد افزایش از خود نشان می‌دهد. همچنین این شاخص (برای تیر ماه امسال) نسبت به میانگین «قیمت قطعی» آپارتمان در تیر سال گذشته نیز 8.6‌درصد بیشتر است. «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌‌‌های میان متراژ در ابتدای تیر سال گذشته به‌‌‌طور متوسط 87 میلیون تومان در هر مترمربع بود.