سرنوشت بازار اجاره با سقف‌های متغیر استانی/ ابزار کنترل یا بحرانی جدید؟

به گزارش قیمت ۳۶۰، دولت طی سال‌های گذشته تلاش کرده از تعیین سقف افزایش اجاره بها به‌عنوان ابزاری برای ساماندهی و کنترل بازار اجاره مسکن استفاده کند؛ اکنون دولت تصمیم گرفته این سقف را از حالت ثابت کشوری خارج کرده و به صورت استانی اعلام کند؛ این موضوع بدین معناست که سقف مجاز برای افزایش اجاره بها در هر استان می‌تواند متفاوت باشد.

اداره راه و شهرسازی استان تهران اعلام کرده است، سقف افزایش اجاره بها در این استان ۲۵ درصد تعیین شده و هیچ مالکی حق ندارد ملک خود را بیش از این نرخ به مستاجر اجاره دهد. به گفته رضا خالقی، مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران، سقف افزایش اجاره بها در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در استان نیز تا ۲۰ درصد تصویب شده است.

همچنین فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی در نشست فروردین‌ماه شورای عالی مسکن، بیان کرده بود که پیش‌تر افزایش اجاره‌ها محدود به ۲۰ تا ۲۵ درصد بوده است، اما مصوبه جدید این اختیار را به شورای مسکن استان‌ها می‌دهد تا سقف اجاره را متناسب با نرخ تورم هر استان تعیین کنند.

علاوه بر این،‌ به گفته حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه، این تصمیم براساس اختیارات قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره و با تصویب شورای عالی مسکن اتخاذ شده است.

او تاکید کرده، موجران موظف هستند از سقف مصوب تبعیت کنند و در صورت تخطی، با جریمه‌های سنگین روبه‌رو خواهند شد. با این حال تعیین حداکثر درصد مجاز برای افزایش اجاره بها تا کنون چقدر بر بازار اجاره مسکن اثرگذار بوده است؟

سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره بها رعایت نشد

نگاهی به تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که این قانون‌گذاری‌ها در عمل نه تنها بازدارنده نبوده‌اند، بلکه باعث افزایش نااطمینانی در بازار نیز شده‌اند. طی دو سال گذشته، سقف افزایش اجاره بها بین ۲۰ تا ۲۵ درصد تعیین شده بود. با این حال، گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که این سقف در عمل رعایت نشده است.

در شرایطی که نرخ تورم عمومی کشور در اردیبهشت‌ماه ۳۴ درصد اعلام شده و تورم برخی از اقلام خوراکی نیز از ۱۰۰ درصد فراتر رفته، طبیعی است مالکان و صاحب‌خانه‌ها، که خود با افزایش هزینه‌های معیشتی و فشارهای اقتصادی مواجه‌اند، اجاره‌بها را متناسب با واقعیت‌های اقتصادی تنظیم کنند. بنابراین عددی که توسط عده‌ای پشت درهای بسته و دور از واقعیت‌های اقتصادی جامعه تعیین می‌شود،‌ بازدارندگی لازم را نخواهد داشت.

در چنین شرایطی، تعیین سقف برای قیمت‌گذاری در بازار اجاره مسکن، نه تنها بی‌فایده خواهد بود، بلکه ممکن است به تعمیق بحران در بازار مسکن منجر شود. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت با ابلاغ یک بخشنامه یا تصویب یک عدد ثابت، بازار پیچیده‌ای مانند اجاره مسکن را کنترل کرد.

باید گفت،‌ همان‌گونه که سیاست قیمت‌گذاری‌های دستوری در بازارهای ارز و خودرو و سایر بازارهای مالی جواب نداده، تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها نیز بی‌نتیجه خواهد بود و تنها هزینه‌های اضافی را در پی خواهد داشت.

تعیین سقف افزایش اجاره بها باعث ایجاد اختلاف میان موجران و مستاجران می‌شود

علاوه بر این، تا زمانی که مسائلی مانند افزایش افسارگسیخته تورم، کاهش قدرت خرید مردم، کمبود ساخت‌وساز و نبود سیاست‌های حمایتی مناسب حل‌و‌فصل نشوند، تلاش برای کنترل بازار اجاره با قوانین دستوری تنها به تعمیق بحران منجر خواهد شد.

قانون‌گذاری در شرایط نابرابر اقتصادی و بدون توجه به زیرساخت‌های فرسوده بازار مسکن، تنها منجر به سردرگمی بیشتر و ایجاد اختلاف میان مستاجران و موجران خواهد شد.

آیا بهتر نیست، دولت به‌جای تعیین تکلیف برای مالکان و اتخاذ سیاست‌های ناکارآمد دستوری، بر مسائلی مانند بهبود شرایط اقتصادی، ساخت مسکن و مهار تورم تمرکز کند؟ زیرا در غیر این‌ صورت، حتی اگر سقف افزایش اجاره بها، استانی و برای هر استان عدد جداگانه‌ای تعیین شود، باز هم قانون قبل از مرحله اجرا خواهد ماند و بازار مسکن مسیر خود را طی خواهد کرد.