1402 سال رکود تورمی در بازار مسکن/ قیمت مسکن در سال جدید چه تغییری می‌کند؟

قیمت ۳۶۰- سال ۱۴۰۲ درحالی به پایان رسید که بسیاری از بازار‌های فعال در ایران از جمله مسکن، یکی از راکدترین دوران‌های خود را سپری کردند، بازاری که به نظر می‌رسد، کوله‌بار سنگین تورم را چون دیگر همتایان خود، وارد سال ۱۴۰۳ کند؛ تورمی که در بعضی نقاط، حتی از تورم عمومی هم جلوتر ایستاد. با این حال، نوشتن درباره آنچه در سال ۱۴۰۲ بر ساخت‌وساز و معاملات خرید در بازار مسکن گذشت، به دلیل پرهیز نهاد‌های رسمی آماری از اعلام عمومی و به موقع داده‌های املاک و ساختمان، کمی دور از دسترس به نظر می‌رسد، اما با استفاده از اندک داده‌های رسمی موجود، شاید بتوان پرونده مسکن در سال ۱۴۰۲ را بست.

یک نگاه کلی به بازار مسکن در سال ۱۴۰۲

در نگاه کلی، آنچه در بازار مسکن ۱۴۰۲، بسیار پررنگ جلوه کرد، ترکیب رکود تورمی است. البته شدت این رکود تورمی در معاملات مسکن سال ۱۴۰۲، بیش‌تر از حوزه ساخت و ساز بوده است. با این حال و طبق داده‌های موجود، بهای مسکن در تهران از ابتدای سال ۱۴۰۲ تاکنون نزدیک به ۱۴ درصد افزایش پیدا کرده است. به این ترتیب شاید بتوان از منظر بازدهی، بازار مسکن را نسبت به سایر بازار‌ها در رتبه بالاتری گذاشت.

البته به باور فعالان و کارشناسان این حوزه بحران بازار مسکن، با این نرخ‌های بازدهی سرشکن نمی‌شود و  مساله کلیدی در روند این بازار‌ها را باید در سال ۱۴۰۳ و متغیر‌های موثر بر قیمت‌ها جستجو کرد.
 سال ۱۴۰۲ هزینه ساخت مسکن حدود ۵۰ درصد افزایش یافت در حالی که متوسط قیمت فروش آپارتمان بیش‌از ۷۴ درصد جهش کرد. همچنین تیراژ ساخت مسکن در سال ۱۴۰۲ شبیه ۱۴۰۱ بود که البته به لحاظ «ساخت کمتر از آنچه نیاز بازار است» و در مقایسه با سال ۹۹، وضعیت رکودی بوده است.

همچنین طبق آمار ساخت‌وساز، نیمسال اول ۱۴۰۲ ساخت حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی مشاهده شد؛ نیمسال اول ۱۴۰۱ هم تیراژ حدود ۱۸۹ هزار واحد گزارش شده بود. همچنین طی ماه‌های گذشته از سال ۱۴۰۲ میانگین ماهانه حجم فروش آپارتمان در شهر  تهران، ۶۴ درصد نسبت به سال ۱۴۰۲ افت کرد و از حدود ۸ هزار معامله خرید واحد مسکونی به ۳ هزار واحد رسید. همچنین میانگین ۱۰ ماهه قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با ثبت رقم ۷۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در سال ۱۴۰۲ به میزان ۷۵.۱ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۱۴۰۱ جهش کرد. این نرخ رشد قیمت، دومین بالاترین تورم مسکن از سال ۹۷ تاکنون است؛ بالاترین رشد قیمتی در سال ۹۹ و به میزان ۸۰ درصد رخ داد.

سکوت در انتشار آمار رسمی بازار مسکن

آخرین بار آبان ۹۹ بود که گزارشی در مورد تحولات بازار مسکن از دریچه دفتر اقتصاد وزارت مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر شد و این آخرین گزارشی بود که در اختیار کارشناسان بازار مسکن و دنبال کنندگان اخبار آن قرار گرفت.

دولت سیزدهم درحالی ادعا می‌کند که ساخت و ساز بیش از ۱.۹ میلیون واحد مسکونی آغاز شده که کماکان اظهارات متناقض مسئولان در این حوزه و همچنین عدم گزارش درباره جزئیات این واحد‌های ساخته شده محل سوال است، مسیری که نشان می‌دهد اصلی‌ترین شعار دولت درخصوص ساخت سالیانه یک میلیون مسکن، گویی روی زمین مانده است. چه بسا بر اساس اظهارات رئیس مجمع ملی صنعت مسکن و ساختمان در آبان سال ۱۴۰۲، حتی ۱۰ درصد از وعده‌های دولت برای ساخت مسکن محقق نشده است.
 در مقابل تمام انتقادات به دولت در خصوص این وعده بی‌سرانجام، ظاهرا قرار است پس از ۳۹ ماه از آغاز به کار دولت سیزدهم، با تهاتر نفت در ازای ساخت مسکن، شرکت‌های چینی برای ساخت انبوه مسکن در ایران پا به میدان بگذارند، اقدامی که شاید ساخت و ساز را سرعت ببخشد و موجب انتقال دانش فنی و تکنولوژی به ایران شود، اما نادیده گرفتن ظرفیت بالای بخش فنی مهندسی کشور در کنار عدم شفافیت در قرارداد‌ها و احتمال تقدیم دو دستی صنعت ساختمان سازی به چینی‌ها و عوارض وابستگی به آن‌ها، نگران‌کننده خواهد بود.

هزارتوی بازار مسکن و معاملات

احتمالا اصلی‌ترین خبر در حوزه معاملات مسکن در سال ۱۴۰۲، نصف شدن میزان معاملات نسبت به سال قبل است. اگر کمی دورتر بایستیم و به حجم معاملات مسکن نگاهی بیندازیم درخواهیم یافت که تعداد معاملات در تهران که در دوره رکودی ابتدای دهه ۹۰ به محدود ۹ تا ۱۰ هزار معامله در ماه رسیده بود، حالا روی رقم ۳ هزار معامله در ماه ایستاده است. در حقیقت، در شرایط فعلی اقتصاد ایران به دلیل کنترل نرخ ارز و کاهش سرعت گردش پول، دورنمای تورمی کوتاه مدتی که سرمایه‌گذاران را به بازار املاک جذب کند وجود ندارد و متقاضیان مصرفی نیز توانی برای خرید ندارند. این تازه ابتدایی‌ترین بحران از هزارتوی معضلات مسکن در کشور است.

به بیان ساده کاهش حجم معاملات، تمام متعلقات مربوط به حوزه مسکن از جمله ساختمان و کلیه مصالح مربوط به آن را دچار رکود می‌کند. وقتی مسکنی در بازار معامله نشود، هر شغلی که مرتبط با مسکن و ساختمان باشد، از چرخ درآمد باز خواهد ماند. رفته رفته آن‌قدر هزینه خرید مسکن بالا می‌رود که مردم ترجیح می‌دهند یا خانه‌های قدیمی را خریده و بازسازی کنند یا همان ملک خود را با تعمیر به ملکی جدید تبدیل کنند. تمام این موارد منوط بر این است که درآمد فرد با میزان رشد بهای مصالح ساختمانی هم‌پوشانی داشته باشد.

تغییرات قیمت مسکن تهران از نگاه مرکز آمار

حال قیمت هر متر مربع مسکن طبق گزارش مرکز آمار در دی ۱۴۰۲ که آخرین گزارش این مرکز تا این لحظه است، ۸۰ میلیون تومان است. بر اساس این گزارش نرخ تورم سالانه یا به عبارتی درصد تغییرات میانگین اعداد شاخص قیمت آپارتمان در شهر تهران در یک سال منتهی به دی ماه نسبت به دوره مشابه سال قبل به ۸۲.۸ درصد رسیده است که نسبت به  ماه قبل (۸۵.۷ درصد)، ۲.۹ درصد کاهش داشت است. همچنین بر اساس این گزارش تورم نقطه به نقطه قیمت خرید آپارتمان‌های شهر تهران در دی ۱۴۰۲ بطور میانگین ۴۶.۵ درصد بوده است.

به عبارت ساده‌تر یعنی قیمت یک واحد آپارتمان در دی ماه ۱۴۰۲ نسبت به شهریور ۱۴۰۱ بطور متوسط ۴۶.۵ درصد افزایش داشته است. همچنین این ماه پایین‌ترین میزان تورم نقطه به نقطه از آبان ماه ۱۴۰۱ را تاکنون داشته است. بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان برای شهر تهران در این گزارش متعلق به اردیبهشت ۱۴۰۲ بوده که بطور میانگین بیش از ۱۲۰ درصد افزایش گزارش شده است.

همچنین بر اساس ۴۴۶۵ معامله به ثبت رسیده در سامانه املاک و مستغلات در دی ماه ۱۴۰۲، بیشترین رشد قیمت نسبت به ماه قبل (آذر ماه) برای منطقه ۲۲ با ۳۵ درصد افزایش قیمت و میانگین وزنی قیمت ۸۳.۳۴۱.۱۰۰ اتفاق افتاده است. بیشترین تعداد معاملات برای منطقه ۵ با ۷۰۸ معامله به ثبت رسیده است. کمترین تعداد معاملات انجام شده نیز در منطقه  ۱۹ با ۴۷ معامله به ثبت رسیده است. بیشترین رشد معاملات نسبت به ماه قبل (آذر ماه) در منطقه ۲۲ با ۴۱ درصد افزایش رخ داده است.

بیشترین کاهش معاملات نسبت به ماه قبل با ۳۰ درصد کاهش هم در منطقه یک، اتفاق افتاده است. همچنین از تیر ماه ۱۴۰۲ نرخ تورم ماهانه قیمت آپارتمان منفی شده و کمترین نرخ تورم نسبت به ماه قبل متعلق به همین ماه است. این روند تا آبان ماه ادامه داشته، اما در آذر ماه روند تورم ماهانه قیمت مثبت شد و در دی ماه ۱۴۰۲ نرخ تورم ماهانه ۲.۲ درصد بود که نسب به ماه قبل ۵.۱ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

در نهایت کمترین میانگین قیمت آپارتمان مربوط به منطقه ۱۸ با قیمت ۴۲ میلیون و ۳۴۹ هزار تومان برای هر متر مربع محاسبه شده است. بیشترین میانگین قیمت آپارتمان مربوط به منطقه ۱ با قیمت ۱۶۶ میلیون و ۳۹۲ هزار تومان برای هر متر مربع بوده است. بیشترین شاخص قیمت از دی ماه ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۲ در خرداد ماه امسال به ثبت رسید.
 به نظر می‌رسد که رکود فعلی در بازار مسکن، تا فروردین ۱۴۰۳نیز باقی بماند؛ به باور کارشناسان این حوزه، نوسانات اخیر دلار منجر به ایجاد جو روانی در میان خریداران و فروشندگان شده و در انتظار نوسانات دیگر هستند، نوساناتی که نتیجه آن، مقدمه وضعیت مسکن در سال ۱۴۰۳ را رقم خواهد زد.