شکست مالیاتی دولت در بخش مسکن

قیمت ۳۶۰- مرکز پژوهش‌های مجلس به‌تازگی گزارشی منتشر کرده است که دربرگیرنده عملکرد درآمدهای مالیاتی کل کشور از آغاز سال ۱۴۰۲ تا پایان بهمن‌ماه سال جاری است.

بخشی از این گزارش، گویای مالیات‌ستانی از ثروت است که املاک و مستغلات را نیز شامل می‌شود.

مالیات خانه‌های لوکس کمتر از ۴۳ میلیارد تومان شد!

بر این اساس، مالیات بر نقل و انتقال سرقفلی حدود سه هزار میلیارد تومان و مالیات بر نقل و انتقال املاک 6 هزار میلیارد تومان بوده است، اما نکته قابل توجه این آمارها، مربوط به خانه‌های لوکس و خالی است.

طبق ارقام مربوط به گزارش مرکز پروژهش‌های مجلس، درآمد مالیاتی حاصل از مالیات بر واحدهای مسکونی گران‌قیمت، ۴۲ میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان برآورد شده و همچنین درآمد حاصل از مالیات بر واحدهای مسکونی خالی از سکنه تنها سه میلیارد و ۸۰۲ میلیون تومان بوده است! این در حالی‌ست که دولت، مالیات خانه های خالی و لوکس را یکی از محوری‌ترین سیاست‌های دولت برای کنترل بازار مسکن در سال 1402 می‌دانست.

در این بین، لایحه بودجه 1403 نیز حاکی از آن است که این دو محل برای مالیات‌ستانی بار دیگر مورد توجه دولت سیزدهم قرار گرفته است.

این تکرار در حالی‌ست که دولت در سال جاری هیچ‌گونه اقدام مثبتی در این زمینه انجام نداده و اکنون در 11 ماه ابتدایی سال 1402، میزان مالیات‌ستانی از دو محل خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس، تنها به اندازه قیمت یک خانه لوکس بوده است. اما دلیل اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی و لوکس کارآیی ندارد چیست؟

چرا دولت در مالیات ستانی از خانه های خالی شکست می‌خورد؟

ماجرای مالیات‌ خانه های خالی به دهه‌ها قبل بازمی‌گردد و طرح آن ابتدا در سال 1352 مطرح شد، اما در تمام این سال‌ها هیچ دولتی موفق نشده است که بار مالیات خانه‌های خالی را سالم به مقصد برساند.

اولین دلیل در این باره را می‌توان مشکل در شناسایی واحدهای خالی و لوکس دانست، زیرا هیچ‌گاه پایگاه داده‌ معتبری برای ثبت معاملات مسکن وجود نداشته است.

همچنین نهادهای دولتی که در این زمینه می‌توانند همکاری کنند تا کنون از این امر امتناع کرده‌اند. برای مثال وزارت نیرو باید قبوض آب و برق این واحدها را بررسی کند و اداره گاز و شهرداری در این عرصه مشارکت داشته باشند، اما بدنه دولت در این‌باره هماهنگ و همکار نیست.

مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در این باره  گفته است: «شهرداری برای حدود 20 هزار واحد مسکونی در تهران پروانه پایان کار صادر نکرده است تا مشمول مالیات خانه های خالی نشوند!»

گودرزی ادامه داده است: «اکنون شرایط به‌گونه‌ای رقم خورده است که مالیات خانه های خالی مزیت محسوب می‌شود، زیرا وقتی خالی می‌ماند قیمت ملک بیشتر می‌شود و در صورتی‌که از آن استفاده شود قیمت ملک کاهش پیدا می‌کند.»

شیوه قیمت‌گذاری مسکن، مانع تحقق اهداف مالیاتی‌ست

این کارشناس مسکن مشخص نبودن قیمت ملک در ایران را یکی دیگر از عوامل ناکامی دولت در اخذ مالیات از خانه‌های خالی دانسته و بیان کرده است: «در حال حاضر مشکل اصلی در زمینه مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی، مشخص نبودن قیمت واحدهاست. در برخی کشورها مالیات بر خانه‌ها، ابزار مهمی برای کنترل واحدهای مسکونی است، ولی در ایران چون نمی‌توان قیمت مشخصی تعیین کرد در نتیجه مالیات‌ستانی از آن دشوار می‌شود. این کشورها به‌صورت منطقه‌ای قیمت املاک را تعیین می‌کنند.»

مالیات بر خانه‌های خالی در ایران، معادله‌ چندمجهولی‌ست

گودرزی مالیات بر خانه‌های خالی را در ایران معادله‌ای چندمجهولی معرفی کرد و گفته است: «یکی از مجهولات، قیمت ملک است؛ دیگری مدت‌زمان خالی بودن ملک و عدم همکاری نهادها با دولت است. در نهایت نیز مجهول مهم در این زمینه مسئله قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که از کارشناسی لازم برخودار نیست و ضمانت اجرایی نیز ندارد و دولت در این زمینه ناکام مانده است.»

گودرزی سرنوشت مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی در سال آینده را ناکامی دانست و بیان کرد: «طبیعتا این موضوع در سال 1403 نیز مثل سال‌های قبل پیش می‌رود، چون قانون آن تبصره‌های زیادی دارد و نهادهایی که باید با دولت برای شناسایی خانه‌های خالی همکاری داشته باشند وارد ماجرا نمی‌شوند. باید ضوابط و مقرراتی نیز برای نهادهای دولتی طرح‌ریزی شود تا این موضوع جرم‌انگاری قلمداد شود.»

به نظر می‌رسد تا زمانی‌که دولت زیرساخت مناسبی برای شناسایی این واحدها و دیگر موارد مربوط به آنها فراهم نکند، در مالیات‌گیری از این واحدها موفق نخواهد شد و علاوه بر نداشتن درآمد کافی برای دولت، کمکی نیز کنترل بازار مسکن نمی‌کند.