دوپینگ طبقاتی ساخت‌وساز

به گزارش قیمت ۳۶۰، تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران، برخلاف «روند ۲۰سال گذشته»، ۱.۵برابر شد. این تغییر ناگهانی به معنای افزایش «تعداد طبقات» ساختمان‌‌‌ها از متوسط ۴ به ۶ طبقه است. 

طبق داده‌های جدید از بازار ساخت‌وساز شهر تهران که مرکز آمار برای پاییز۱۴۰۴ منتشر کرده، در فصل سوم سال گذشته، ۱۹۰۰فقره پروانه ساختمانی در مناطق ۲۲گانه پایتخت صادر شد.  متوسط تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه ساختمانی در پاییز ۱۳.۵واحد بوده است.

بررسی‌ها» اما از روند صدور پروانه‌‌های ساختمانی طی دو دهه گذشته حکایت از آن دارد که متوسط واحد در پروانه،‌ در شهر تهران از سال ۸۳ تا ۱۴۰۳، تعداد ۸.۵واحد مسکونی بوده است. در عین حال، یک‌بار در سال۹۷ این رقم به حدود ۱۴واحد مسکونی افزایش پیدا می‌کند و اکنون نیز بعد از ۶ سال، بار دیگر «تراکم واحد مسکونی» در ساختمان‌های جدید احداثی، به شکل چشم‌گیر ۱.۵برابر شده و به بالای ۱۳ واحد رسیده است.

دوپینگ «طبقات» مسکونی چگونه رخ داد؟

ظاهر آمار مربوط به «تولید مسکن» در تهران این‌گونه القا می‌کند که پاییز سال گذشته، شرایط سرمایه‌گذاری ساختمانی به قدری مساعد شد که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران موفق شدند دوبرابر سال قبل، ساخت‌وساز انجام دهند. در واقعیت اما عامل این «دوپینگ» تولید، مجوزهایی بوده که در امتداد تصمیمات موسوم به بخشنامه ابتدای تیرماه نشست شهرداران مناطق صادر شده است.

در ایام جنگ 12روزه، شهرداری تهران در مصوبه‌ای که هدف آن را «تسهیل فرآیندهای اجرایی در خدمات‌رسانی عمومی به‌دلیل شرایط خاص ناشی از حمله اسرائیل اعلام کرده بود، یکسری امتیاز برای سازنده‌های مسکونی در شهر قائل شد. از جمله اینکه، «تراکم ساختمانی تحت شرایطی می‌تواند از 3طبقه به 5طبقه افزایش پیدا کند» و همچنین «طبقه همکف که معمولا لابی یا پارکینگ ساختمان است می‌تواند به کاربری واحد مسکونی تبدیل شود».

احتمالا رشد بالای 90درصدی تعداد واحدهای مسکونی ساخته‌شده در پاییز پارسال نسبت به پاییز سال قبل، به‌دلیل «اثر مثبت افزایش طبقه» روی عایدی تولید، تا حدودی «شرایط سخت سرمایه‌گذاری ساختمانی» را برای گروهی از گیرندگان پروانه، تعدیل کرده است. اما «اصل مشکل» رکودساز در بخش تولید مسکن، «رکود خرید» و اختلال در «جریان پایدار خرید و فروش آپارتمان» است که به‌خاطر مجموعه‌ای از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی در سال‌های اخیر بوجود آمده و در عمل، «زنجیره تولید مسکن» را در حلقه آخر، یعنی فروش واحدهای مسکونی تازه‌ساز، مختل کرده است.

مدافعان «افزایش ناگهانی تعداد طبقات» در مجوزهای ساختمانی در شهر تهران، اثر مثبت این سیاست را «افزایش عرضه مسکن» و بالطبع، «کمک به تعدیل قیمت فروش آپارتمان» توصیف می‌کنند. اما  این مدل ساخت‌وساز الزاما به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود؛ چون تک‌تک ساختمان‌های جدید مسکونی براساس «قیمت تمام‌شده» در بازار مصرف عرضه می‌شود و چون تورم ساخت در سطحی قرار دارد که «رشد درآمد خانوارها» بسیار کمتر از آن است، این موضوع نیز به تعدیل قیمت منجر نمی‌شود.