چرا مسکن بعد از جنگ ارزان نشد؟
افزایش قیمت مسکن در کنار کاهش قیمت طلا، که در نهایت به کاهش قدرت خرید متقاضیان انجامیده است
به گزارش قیمت ۳۶۰، در حالی که در نگاه اول انتظار میرفت بازار مسکن تحت تأثیر شرایط جنگی به سمت ثبات یا حتی کاهش قیمت حرکت کند، شواهد میدانی از آن حکایت دارد که این بازار در ماههای اخیر در برخی مناطق با افزایش قیمت نیز مواجه شده است؛ روندی که همزمان با کاهش قدرت خرید خانوارها، دسترسی به مسکن را دشوارتر کرده و بر شکاف میان قیمتهای پیشنهادی و توان مالی متقاضیان افزوده است.
متقاضیانی که بهدلیل شرایط مبهم بازار و همزمانی آن با آغاز جنگ تحمیلی، امکان خرید مسکن پیش از پایان سال را از دست دادند، اکنون با افزایش قیمتها، در برخی موارد تا حدود ۴۰ درصد، مواجه شدهاند؛ افزایشی که باعث شده ارزش نقدینگی آنها از رشد قیمتها عقب بماند.
با این حال، بررسیها نشان میدهد این تحولات را نمیتوان صرفاً به شرایط جنگی نسبت داد و مجموعهای از عوامل پیشین و تحولات اخیر در شکلگیری وضعیت فعلی بازار نقش داشتهاند. «انتظار چنین افزایش قیمتی را در شرایط جنگی نداشتیم…» این جملهای است که این روزها از بسیاری از متقاضیانی که در جستوجوی واحدی متناسب با توان مالی خود هستند، شنیده میشود.
مشاوران املاک از رشد نسبی حضور خریداران نسبت به ماههای گذشته خبر میدهند، اما در عین حال تأکید میکنند که شرایط بازار در عمل قدرت خرید آنها را محدود کرده است. بسیاری از خریداران، بویژه در ماههای پایانی سال گذشته، تحت تأثیر افزایش قیمت طلا، خرید مسکن را به تعویق انداختند؛ با این تصور که رشد ارزش داراییهای غیرنقدی، قدرت خرید آنها را افزایش خواهد داد. از سوی دیگر، شرایط جنگی نیز به این تعویق دامن زد. با این حال، آنچه امروز در بازار مشاهده میشود برخلاف این انتظارهاست: افزایش قیمت مسکن در کنار کاهش قیمت طلا، که در نهایت به کاهش قدرت خرید متقاضیان انجامیده است.
یکی از سازندگان در این خصوص میگوید: «پیش از پایان سال، تقاضا در بازار بسیار محدود بود و قیمتها نیز تقریباً ثابت مانده بود. در این شرایط، ناچار شدیم برخی واحدها را با قیمت پایینتر عرضه کنیم. اما اکنون، با افزایش تقاضا و رشد قیمتها، عرضه کاهش یافته است؛ چراکه افزایش هزینه ساخت، بسیاری از سازندگان را ناگزیر به بازنگری در قیمتگذاری کرده است.»
بازار مسکن در مسیر بازیابی قیمتی
این پرسش مطرح است که چرا بازار مسکن در شرایط جنگی و با وجود کاهش معاملات، با افزایش قیمت مواجه شده است؟
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوهسازان تهران، در پاسخ میگوید: «بازار مسکن طی بیش از دو سال گذشته در رکود بهسر میبرد و در این مدت، علاوه بر کاهش معاملات، در برخی موارد کاهش قیمت نیز مشاهده شد. آنچه اکنون رخ میدهد، در واقع جبران عقبماندگی قیمتی است.»
وی افزود: «در دوره رکود، برخی فروشندگان برای تأمین نقدینگی یا بازپرداخت بدهیها، واحدهای خود را حتی زیر قیمت بازار عرضه کردند؛ اگر فرض کنیم متوسط قیمتها حدود ۱۰۰۰ دلار باشد، برخی واحدها با قیمتهایی نزدیک به ۷۰۰ دلار به فروش رسید. این در شرایطی بود که هزینه ساخت، بویژه قیمت مصالح، روندی افزایشی داشت. اکنون با رفع نیاز فوری به نقدینگی، سازندگان قیمتها را بهروز کردهاند؛ امری که تا حد زیادی ناشی از افزایش شدید هزینههای ساخت، از جمله رشد ۱۰۰ درصدی قیمت فولاد است.»
رهبر در عین حال تأکید میکند: «افزایش قیمت در همه مناطق و برای همه واحدها یکسان نیست و بویژه در واحدهای کوچکتر، رشد قیمت بیشتر مشاهده میشود.»
او درباره تأثیر جنگ بر بازار مسکن نیز توضیح داد: «نمیتوان تغییرات قیمت مسکن را بهطور کامل به جنگ نسبت داد. این بازار، بهدلیل ماهیت تقاضای بالا و محدودیت عرضه، کمتر از سایر بازارها واکنش سریع نشان میدهد. در صورت کاهش تنشها و ایجاد ثبات سیاسی، ممکن است روند افزایشی قیمتها ادامه یابد، اما افزایش ساختوساز میتواند به تعادل بازار کمک کند.»
وی همچنین به جابهجایی تقاضا در برخی مناطق اشاره کرد: «در دوره جنگ، مهاجرت از شهرهای در معرض خطر به مناطق امنتر، بویژه شهرهای شمالی، موجب افزایش تقاضا و رشد قیمت در این مناطق شد. با این حال، این تغییرات ماهیتی موقتی دارد و با پایان این شرایط، احتمال بازگشت به وضعیت پیشین وجود دارد.»
رهبر درباره تسهیلات بانکی نیز گفت: «اگرچه تسهیلات حمایتی میتواند نقش مهمی در تقویت قدرت خرید داشته باشد، اما در شرایط فعلی، برخی محدودیتهای شبکه بانکی و ملاحظات اقتصادی موجب شده پرداخت تسهیلات بلندمدت با احتیاط بیشتری دنبال شود. در مقابل، بانکها بیشتر به تسهیلات ساخت با دوره بازگشت کوتاهتر، یعنی ۳ تا ۴ سال، گرایش دارند.»
سه عامل اصلی رشد قیمت
مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن، سه عامل «انتظارات تورمی، افزایش هزینههای ساخت و کاهش صدور پروانههای ساختمانی در سالهای گذشته» را از مهمترین دلایل افزایش قیمت مسکن در شرایط فعلی میداند.
وی میگوید: «این سه عامل در شرایط خاص میتوانند به جهش قیمتی منجر شوند، زیرا عرضه متناسب با تقاضا نیست.»
او درباره سناریوهای پیشرو توضیح داد: «کاهش تنشها در کنار تقویت متغیرهای داخلی اقتصاد، میتواند زمینه بازگشت رونق به بازار را فراهم کند. اما در صورت تداوم جنگ، بازار در عمل در وضعیت رکود باقی خواهد ماند. البته در سایر سناریوها نیز احتمال تداوم رکود تورمی وجود دارد.»
وی افزود: «در دوره اخیر، مناطقی که از امنیت بیشتری برخوردار بودند، مانند شمال کشور، با افزایش تقاضا و رشد قیمت بیشتری مواجه شدند و این روند در آینده نیز میتواند تداوم داشته باشد.»
برخی کارشناسان معتقدند متناسبسازی تسهیلات با سطح قیمتهای جدید میتواند نقش مؤثرتری در حمایت از متقاضیان ایفا کند. روانشادنیا درباره نقش تسهیلات حمایتی دولت، بر ضرورت تقویت ابزارهای حمایتی و بازطراحی تسهیلات متناسب با قیمتهای روز مسکن تأکید دارد. او معتقد است: «سهم تسهیلات در تأمین هزینه خرید مسکن در ایران همواره محدود بوده و در شرایط فعلی، این سهم حتی کاهش یافته است.»
در این میان، برآیند اظهارات کارشناسان نشان میدهد که تقویت سمت عرضه، تسهیل فرآیند ساختوساز و هدایت منابع مالی به بخش تولید مسکن، میتواند نقش تعیینکنندهای در کنترل روند قیمتی ایفا کند. به نظر میرسد در شرایطی که بازار همچنان با نااطمینانی مواجه است، تمرکز بر افزایش عرضه، تسهیل سرمایهگذاری در ساخت و بازطراحی ابزارهای حمایتی، بیش از هر زمان دیگری اهمیت دارد.
فعالان بازار مسکن معتقدند که شرایط فعلی از ثبات کافی برخوردار نیست و پیشبینی روند ماههای آینده با قطعیت امکانپذیر نیست. برخلاف انتظار عمومی مبنی بر کاهش یا ثبات قیمتها در شرایط جنگی، بازار مسیر متفاوتی را طی کرده است. از سوی دیگر، افزایش قیمتها عمدتاً در سطح اسمی باقی مانده و به معاملات واقعی منجر نشده است.
این موضوع نشاندهنده افزایش فاصله میان سطح قیمتها و توان مالی خانوارهاست که به یکی از چالشهای اصلی بازار تبدیل شده است. با این حال، فعالان بازار معتقدند در صورت بازگشت ثبات به فضای اقتصادی، تقویت قدرت خرید خانوارها و تداوم سیاستهای حمایتی در بخش ساخت و عرضه، امکان متعادل شدن تدریجی قیمتها در ماههای آینده وجود خواهد داشت.
