بازار مسکن در مسیر معکوس طلا و ارز

به گزارش قیمت ۳۶۰، بازار مسکن در جهت عکس بازارهای طلا و ارز در حال حرکت است. در ماه پایانی تابستان که ماه پر جنب و جوش بازار مسکن است، رکود سنگین بر این بخش سایه افکنده و عمیق‌تر شدن رکود، افق بازار مسکن در نیمه دوم سال را ترسیم کرده است. رکود ادامه دار بازار مسکن که موجب ثبات قیمت معاملات مسکن شده اما در بازار اجاره چندان اثری نداشته و گزارش میدانی از سطح شهر تهران و بنگاه‌های املاک، افزایش ۳۰ درصدی متوسط بهای اجاره را نشان می‌دهد.

رکود بازار مسکن که به دو سالگی رسیده به‌خاطر جنگ ۱۲ روزه، عمیق‌تر شده است. در حال حاضر علاوه بر جنگ و مسائل بعد از آن، فعال شدن مکانیسم ماشه و افزایش قیمت ارز و طلا، دو گزاره بازیگر دیگر در بازار مسکن است که حاصل تأثیر این عوامل، ادامه کاهش معاملات، ثبات قیمت خرید و فروش و افزایش نرخ اجاره را رقم زده است. هر چند به‌خاطر شرایط پس از جنگ و آتش بس، تمدید قراردادهای اجاره نسبت به سال‌های قبل چشمگیر است اما اعمال نظر مالکان و درخواست افزایش اجاره‌بهای بیشتر از نرخ مصوب (۲۵ درصد طبق مصوبات قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره) در قراردادها، پررنگ است.
 
یکی از مستأجران ساکن در منطقه ۳ شهر تهران که موعد اجاره نامه او آبان است و قصد تمدید اجاره را دارد می‌گوید صاحبخانه قصد داشت بدون تغییر رهن، اجاره را از ۲۷ میلیون تومان در ماه به ۶۰ میلیون تومان افزایش دهد، هزینه رهن نیز ۵۰۰ میلیون تومان است، اما مستأجر مخالفت کرده و پس از صحبت با صاحبخانه، اجاره واحد برای امسال ۴۲ میلیون تومان شده است، این رقم نشان می‌دهد با وجود تخفیف، باز هم اجاره بها حدود ۵۵ درصد افزایش خواهد یافت. در مناطق جنوبی شهر به‌خاطر خروج اتباع که بیشتر ساکن این مناطق بودند، عرضه بیشتر شده و به همین دلیل متوسط افزایش نرخ اجاره بها نسبت به مناطق دیگر کمتر است اما با وجود این در مناطق جنوبی هم اجاره بین متوسط ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش قیمت دارد.

مشاوران املاک افزایش قیمت ارز و دلار و چشم‌انداز انتظارات تورمی در نیمه دوم سال را علت اصلی رقم پیشنهادی مالکان برای اجاره بها می‌دانند، هرچند در تابستان و تحت تأثیر خروج اتباع از کشور و خالی شدن واحدهای مسکونی در اجاره آنان، باعث شد تا رشد قیمت اجاره بطور متوسط بین ۲۰ تا ۳۰ درصد باشد، اما تحولات سیاسی و بازگشت تحریم‌های بیشتر، بازارهای ارز و طلا را ملتهب کرد و بیشترین تأثیر این التهاب در بخش مسکن در بازار اجاره دیده می‌شود.

فعالان بازار مسکن می‌گویند بخش معاملات و ساخت و ساز همچنان به‌خاطر شرایط پس از جنگ تحرکی ندارد اما در تعیین قیمت اجاره، مالکان افزایش قیمت در بازارهای دیگر و تورم قیمت کالاها را در اجاره بها، حساب می‌کنند.
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز درباره تأثیر خروج اتباع بر قیمت اجاره می‌گوید: کاهش قیمت اجاره پس از خروج اتباع افغان در محله‌های جنوب تهران بیشتر دیده می‌شود و شامل تمام مناطق نمی‌شود.

جدیدترین آمار نرخ تورم بازار مسکن و اجاره بها که مرکز آمار برای ماه شهریور منتشر کرده افزایش اندک تورم در بازار اجاره و مسکن را نشان می‌دهد. طبق اطلاعات مرکز آمار، تورم ماهانه اجاره و مسکن در شهریور امسال برابر 2.8 درصد است، این رقم در مرداد 2.4 درصد ثبت شده است، تورم سالانه مسکن و اجاره بها در شهریور کاهشی است، در این ماه نرخ تورم بخش مسکن و اجاره برابر 37.1 درصد است که نسبت به تورم 37.8 درصدی مرداد 7 دهم درصد کمتر است. تورم بخش مسکن و اجاره بها مانند ماه‌های گذشته از تورم عمومی (3.8 درصد) کمتر است.

تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره در شهریورماه ۳۴.۴ درصد بوده، تورم عمومی نقطه به نقطه در این ماه ۴۵.۳ درصد گزارش شده است. در حالی‌که تورم سالانه شاخص اجاره مسکن در گزارش جدید مرکز آمار ایران ۳۷.۱ درصد گزارش شده، تورم عمومی سالانه شهریورماه ۳۷.۵ درصد اعلام شده است.آمارها نشان دهنده آن است که میزان رشد اجاره‌بها در شهریور ماه امسال، از میزان رشد بهای سایر کالاها و خدمات مصرفی خانوارها(تورم عمومی) کمتر بوده است.

سال گذشته، تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن ۲.۹ درصد، تورم نقطه به نقطه ۴۲.۳ درصد و تورم سالانه شاخص اجاره ۴۱.۷ درصد بود که این میزان در شهریورماه امسال به ترتیب به ۲.۸ درصد، ۳۴.۴ درصد و ۳۷.۱ درصد کاهش یافته است.
تورم ۳۷ درصدی سالانه اجاره بها و مسکن، همچنان برای اقشار جامعه، بخصوص برای مستأجران، هزینه‌ای بالاتر از توان مالی آنان است هر چند سرعت رشد تورم این بخش نسبت به سال‌های قبل کند است، اما مسکن طبق آمار، حداق ۳۰ و حداکثر ۵۰درصد درآمد خانوار را مصرف می‌کند.

با وجود کاهش سرعت رشد تورم در بخش مسکن، بر‌آورد فعالان بازار مسکن از شرایط این بازار، به دلیل رکود، آمارهای رسمی و انتظارات تورمی، این است که در نیمه دوم سال رکود بازار مسکن ادامه دارد و با توجه به اینکه در نیمه دوم سال همواره، تحرکات بازار کمتر از نیمه اول سال است، بنابراین عمق رکود بیشتر هم می‌شود، اما در بخش اجاره، هر چند کاهش جابه‌جایی‌ها از پاییز شروع می‌شود و تا آخر سال افزایش تقاضا در بازار اجاره مورد انتظار نیست اما همین گزاره‌های تأثیر‌گذار در بخش مسکن، از کاهش قیمت اجاره جلوگیری می‌کند.

رشد قیمت اجاره محدود به امسال نیست و در دهه گذشته، جهش در قیمت اجاره ایجاد شده است، دولت تلاش می‌کند با سازوکارهایی، از مستأجران بخصوص دهک‌های کم درآمد حمایت کند تا فشار مالی بار اجاره بر این قشر خانوار کمتر شود. بر این اساس دستورالعمل بسته‌ای مدیریت بازار اجاره مسکن، با هدف تأمین مسکن استیجاری برای دهک‌های پایین و زوج‌های جوان که حداکثر طی ۵ سال اخیر ازدواج کرده‌اند، تهیه شده است. دولت در قالب این دستورالعمل به دنبال آن است تا فرآیند راه‌اندازی بازار استیجار عمومی مسکن تسهیل شود.

تأمین مسکن اجاره‌ای در قالب سیاست استیجار عمومی، با دو مدل «تأمین واحدهای مسکونی آماده» و «ساخت مسکن استیجاری» به منظور عرضه به بازار اجاره دنبال می‌شود. در این طرح، از محل اراضی، املاک و مستغلات و همچنین منابع وزارت راه و شهرسازی برای تأمین و عرضه مسکن استیجاری استفاده می‌شود و واحدهای مسکونی حاصل از آن به صورت اجاره‌ای برای مدت مشخص و با اجاره‌بهای پایین‌تر از نرخ بازار واگذار می‌شود. تمرکز طرح بر عرضه واحدهای استیجاری در استطاعت با مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع است.

از طرف دیگر جنگ و شرایط پس از آن در بخش تولید مسکن، که تأثیر مستقیم بر عرضه و قیمت در آینده دارد، موجب کاهش ساخت و ساز شده است، آمار رسمی کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی بر این موضوع صحه می‌گذارد. از سوی دیگر رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، رشد هزینه‌ها مانند دستمزد و.. هزینه ساخت را بالا برده است. به این ترتیب ساخت و ساز و تولید مسکن از طرفی با رکود تقاضا مواجه است و از طرف دیگر با افزایش هزینه‌های ساخت و مسائل سیاسی، سرمایه‌گذاری در این بخش به خاطر نگرانی از بازگشت سود سرمایه، کاهش یافته است.