بازار متزلزل اجاره در ایران

قیمت ۳۶۰- سال‌های اخیر برای مستاجران به‌دلیل افزایش نرخ مسکن و کاهش توانایی خرید، روزهای سختی بوده است. به‌سبب کاهش توانایی خرید، تعداد بیشتری از افراد به‌دنبال اجاره مسکن هستند. این موضوع منجر به افزایش نرخ اجاره‌ها شده است و مستاجران با مشکلاتی مانند افزایش هزینه اجاره مسکن مواجه شده‌اند. به‌طورکلی، سال‌های اخیر برای مستاجران در برخی مناطق سال‌های سختی بوده و بهتر است مستاجران برای مقابله با این مشکلات، پیش از امضای قرارداد اجاره، مطالعه دقیقی از شرایط قرارداد و هزینه‌های مربوط به اجاره داشته باشند. آگهی‌های املاک نشان می‌دهند که فشار ناشی از افزایش نرخ اجاره در شهر تهران خود را به‌شکل اجاره خانه‌های اشتراکی نمایان کرده است؛ خانه‌هایی که برخی از آنها سوئیت محسوب می‌شوند و ظرفیت کافی برای سکونت چند نفر را ندارند. متراژ برخی از این واحدها حتی به ۳۵ متر نیز نمی‌رسد و گاه در طبقه زیرهمکف قرار دارند. همسو با افزایش نرخ مسکن در سال‌های گذشته، تورم اجاره‌بها نیز به‌ویژه در تهران سر به‌فلک کشیده است. کارشناسان سال ۱۴۰۲ را سال سخت مستاجران نام نهاده‌اند؛ مشکل در پرداخت اجاره‌بها تا آنجا بالا گرفته که مستاجران حاضر شده‌اند برای تامین اجاره ماهانه و رهن، خانه خود را با فرد یا افراد دیگری به‌اشتراک بگذارند. صمت در این گزارش به بررسی تحولات اخیر بازار رهن و اجاره پرداخته است.

اجاره سوئیت‌های اشتراکی

در کلانشهری مثل تهران، بدمسکنی چند سالی می‌شود که به اشکال مختلف نمایان شده و تیتر اخبار را به خود اختصاص داده است. قشر بزرگی از مردم برای حفظ کار و زندگی خود در این شهر به راه‌های مختلفی از جمله کانکس‌نشینی، زندگی در خوابگاه‌های خودگردان، پشت‌بام‌خوابی و زندگی چندنفره یا حتی چند خانواده در یک خانه کوچک متوسل شده‌اند.داده‌های آماری نشان می‌دهد طی ۲ سال نخست دولت سیزدهم، تورم اجاره‌بها رکوردشکنی کرده و از سطح تورم عمومی در کشور نیز پیشی گرفته و در پاییز ۱۴۰۰ تورم نقطه‌ای اجاره‌بها به ۵۳.۶ درصد رسیده است. به‌عبارت‌بهتر، خانوارهای مناطق شهری در این مقطع ۵۳.۶ درصد بیشتر در مقایسه با پاییز ۱۳۹۹ بابت اجاره هزینه کرده‌اند. در سال بعد، یعنی پاییز ۱۴۰۱ هم تورم نقطه‌ای اجاره در نقاط شهری برابر با ۴۶ درصد و تورم فصلی معادل با ۱۶.۸ درصد به‌ثبت رسیده است. اما جالب‌تر از آن، آمارهای مربوط به زمستان ۱۴۰۰ است؛ آمارهای تغییرات اجاره مسکن که از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود، نشان می‌دهد اگرچه در سال ۱۴۰۰ رشد اجاره‌بهای مسکن به‌طورمیانگین حدود ۴۷ درصد بوده، اما به‌طورخاص در بهمن این سال، عدد تورم به بیش از ۵۰ درصد هم رسیده و موفق شده است رکورد ۳۲ ساله تورم اجاره‌بها در مناطق شهری کشور را بشکند.

در صورتی‌که مشکلات مربوط به بازار مسکن و اجاره حل نشود، بدمسکنی هر بار خود را در ابعاد و شکل متفاوتی در جامعه نشان خواهد داد. از سوی دیگر، به‌نظر می‌آید قوانینی که دولت امسال در بازار اجاره اعمال کرده، مانوری نمایشی، بیش نبوده است. تعیین سقف اجاره‌بها و نظارت بر آن در حالی که جامعه با تورمی روزافزون روبه‌رو است، تنها بی‌میلی مالکان و نقض حقوق شخصی مالک را به‌دنبال خواهد داشت. از سوی دیگر، دولت در حال حذف و کاهش اختیارات مشاوران املاک است که خود این نیز، معیشت عده‌ای را به‌خطر خواهد انداخت.

مشکلات بازار اجاره مسکن

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن  توضیح داده است: درحال‌حاضر بازار اجاره مسکن در ایران به ۲ صورت بازار رسمی و بازار غیررسمی تقسیم می‌شود. در بازار رسمی، شرایط اجاره مسکن برای مستاجران و مالکان مسکن توسط قوانین و مقرراتی تعیین شده است و همه طرفین به این قوانین پایبند هستند. در بازار غیررسمی، شرایط اجاره مسکن به‌شکل نامنظم و بدون رعایت قوانین پیش می‌رود.

وی افزود: در بازار غیررسمی اجاره، مالکان به‌دنبال حصول سود بیشتر هستند و مستاجران نیز علاوه بر افزایش نرخ اجاره‌ها، با مشکلاتی مانند نبود ‌ثبات در تنظیم قراردادها و مشکلات مالی مواجهند. این بازار بی‌ثبات بوده و هیچ‌گونه حقوقی برای مستاجران تضمین نشده است. مستاجران ممکن است به‌دلیل نداشتن قرارداد رسمی، بدون هیچ‌گونه اطلاع قبلی، از مسکن خود بیرون رانده شوند و در این صورت، هیچ‌گونه حقوقی برای آنها برقرار نیست. همچنین، مالکان ممکن است به تعمیرات و نگهداری مسکن توجه نکنند و این موضوع به مشکلاتی برای مستاجران منجر شود.

 این کارشناس تصریح کرد: علاوه بر مشکلات مربوط به بازار غیررسمی اجاره مسکن، بازار رسمی اجاره مسکن نیز با چالش‌هایی روبه‌رو است. یکی از مشکلات اصلی بازار رسمی اجاره مسکن، کمبود مسکن اجاره‌ای با نرخ مناسب است. در بسیاری از شهرهای کشور، نرخ اجاره مسکن به‌دلیل کمبود مسکن اجاره‌ای، بسیار بالا است و افراد با درآمد کم نمی‌توانند به مسکنی با نرخ مناسب دسترسی پیدا کنند.

راه‌حل مناسب برای نجات بازار اجاره

محمدی خاطرنشان کرد: در کل، باتوجه به وخامت بازار اجاره مسکن در ایران، ایجاد بازار رسمی و قانونی برای اجاره مسکن به‌عنوان یک راه‌حل مناسب مطرح شده است. با ایجاد بازار رسمی و قانونی برای اجاره مسکن، می‌توان مشکلات مربوط به اجاره مسکن را کاهش داد و به مستاجران کمک کرد تا با شرایط بهتری روبه‌رو شوند. برای تحقق این هدف، باید مقررات دقیق و مشخصی برای بازار اجاره مسکن تعیین و این قوانین باید اجرا شوند. همچنین، باید اقداماتی برای افزایش تولید مسکن اجاره‌ای با نرخ مناسب انجام شود تا افراد با درآمد کم نیز بتوانند به مسکنی با نرخ مناسب دسترسی پیدا کنند.

وی بیان کرد: علاوه بر این، استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند به بهبود بازار اجاره مسکن کمک کند. به‌عنوان‌مثال، ایجاد پلتفرم‌های آنلاین برای اجاره مسکن و تسهیل تعامل مستاجران و مالکان مسکن می‌توانند به بهبود شرایط بازار اجاره مسکن کمک کنند. این پلتفرم‌ها می‌توانند اطلاعات دقیقی درباره قیمت‌ها، شرایط اجاره و وضعیت مسکن‌های مختلف در اختیار کاربران قرار دهند و به مستاجران یاری رسانند تا مسکن مناسبی با نرخ مناسب پیدا کنند.