سه متهم جهش اجاره‌بها در اردیبهشت ماه

در میانه بهار امسال، هر دو نرخ تورم اجاره مسکن صعود کرده است؛ «تورم ماهانه» اجاره از ۱.۷‌درصد فروردین به سطح ۲.۶‌درصد رسیده و «تورم نقطه‌‌ای» اجاره نیز از ۴۱.۸‌درصد به نرخ ۴۳‌درصد تبدیل شده است.

هر دو سطح «رشد ماهانه» و «رشد نقطه‌‌ای» اجاره‌‌بهای مسکن، بالاتر از «میزان متعارف و قابل تحمل» برای بازار اجاره‌‌نشین‌‌هاست و در مقایسه با روند یکسال ۱۴۰۲، از «بازگشت تب به نبض اجاره‌‌خانه» حکایت دارد.

آنچه بروز تب را تایید می‌کند، از یکسو، «رشدهای سالانه اجاره‌‌بهای مسکن بر اساس میانگین تاریخی» است که همواره زیر ۱۳‌درصد –تا پیش‌‌ از عصر جهش قیمت‌ها یعنی تا قبل از سال ۹۷- بود و از سوی دیگر، «میزان افزایش حقوق و دستمزد مستاجرها در سال‌جاری» است که حداکثر ۳۰‌درصد بوده است. به این ترتیب، افزایش ۴۳ درصدی اجاره‌‌بها در کشور در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته، به مراتب بالاتر از «روند گذشته رشد سالانه» و «توان مالی اجاره‌‌نشین‌‌ها» است.

علت اول که وزن آن در مقایسه با دو علل دیگر، «پایین» و شاید «بسیار کم‌‌اثر» باشد، به «تغییر فصلی موعد بخشی از قراردادهای اجاره» از «بعد از عصر کرونا» مربوط می‌شود.

در سال‌های کرونا و بعد از آنکه دولت تصمیم به «تعیین سقف رشد اجاره‌‌بهای سالانه» برای «کمک به اوضاع هزینه‌‌ای مستاجرها به واسطه تعطیلات و رکود کرونایی» گرفت، در مقطعی در همان دوره، دو طرف این بازار برای تنظیم‌‌شدن با شرایط جدید، قراردادهایی که پایان سال و تابستان، سررسید می‌‌شدند را به میانه بهار سال بعد منتقل کردند

به این ترتیب، بخشی از «افزایش سرعت رشد اجاره‌‌بها در اردیبهشت امسال» می‌تواند ناشی از این باشد؛ هرچند در اردیبهشت دو سال گذشته، این صعود ماهانه تورم اجاره محسوس نبوده است و از این منظر، این علت ممکن است بسیار خفیف باشد.

علت دوم اما به «تفاوت بازار اجاره» با سایر بازارهای تحت تسلط سیاستگذار برای «تنظیم قیمت در کوتاه‌‌مدت» برمی‌‌گردد.

در برخی بازارها سیاستگذار هنگام تغییر صعودی قیمت، به «واردات محصول مشابه» رو می‌‌آورد تا بلکه در کوتاه‌‌مدت – و نه در میان‌‌مدت و بلندمدت- بتواند شتاب رشد قیمت را کنترل کند.

در بازار اجاره مسکن اما امکان چنین مداخله‌‌ای توسط سیاستگذار وجود ندارد و تورم اجاره‌‌ به شکل طبیعی و قابل انتظار کارشناسان، از دو فاکتور «تورم عمومی» و «تحولات بخش مسکن» جهت می‌گیرد.

طی سال‌های گذشته «صعود تورم عمومی به سطوح بالاتر از میانگین تورم تاریخی»، سطح رشد قیمت انواع کالاها و خدمات، از جمله اجاره‌‌بها را نیز افزایش داد. رشد قیمت‌ها در کل سبد هزینه خانوار، ریشه‌‌های مشترک دارد و اقدام برای کنترل یک قیمت مطابق تجربه‌‌های شکست‌‌خورده، باعث مهار رشد آن قیمت نمی‌شود بلکه باید «سیاست‌‌های موثر بر رشد همه قیمت‌ها یعنی تورم عمومی» به کار گرفته شود.

علت سوم که وزن اثرگذاری آن در این مقطع، از تورم عمومی شاید بیشتر باشد، «وضعیت روند تقاضای مسکن» است.

از ۹۷ تاکنون، سال به سال بازار اجاره‌‌نشینی شاهد «روند رشد تقاضا و ورود جریان پایدار متقاضی اجاره‌‌نشینی» بوده است. علت این ورود پایدار جریان تقاضا به بازار اجاره مسکن، «قطع پایدار جریان ورود تقاضای خانه‌‌اولی به بازار خرید مسکن» بوده است.

جهش‌‌های مکرر قیمت مسکن طی ۶ سال گذشته، توان مالی برای صاحب‌‌خانه شدن را پایین آورده است و بخش قابل‌توجهی از زوج‌‌های جدید در هر سال روانه بازار اجاره مسکن می‌‌شوند. از این منظر و با توجه به اینکه رکود عرضه مسکن در این سال‌ها وجود داشته و گروه قابل توجهی از چند‌‌خانه‌‌ای‌‌ها نیز میلی به اجاره‌‌داری ندارند، این عدم‌تعادل باعث می‌شود تورم اجاره مسکن در سطح نامتعارف قرار بگیرد.

نسبت تورم اجاره مسکن به تورم عمومی در اردیبهشت امسال به ۱.۳۹ رسید. این نسبت تا قبل از نیمه دهه ۹۰، زیر عدد یک بود به این معنا که «سرعت رشد هزینه‌‌های زندگی خانوارها» بیشتر از «سرعت رشد اجاره‌‌‌‌بها» بود اما به واسطه «اثر تورمی جهش تاریخی قیمت مسکن روی تورم اجاره» در سال‌های اخیر، این نسبت افزایش یافت. عدد حاصل از این نسبت در سال گذشته به یک رسید و الان، رکورد جدید زده است. این رکورد یا همان «تشدید گسل بین تورم اجاره و تورم عمومی» نشان می‌دهد، ریشه آن «وقایع درونی بازار مسکن ناشی از وقایع بیرونی است.» به بیان دیگر، جهش قیمت مسکن و سلب قدرت خرید در سال‌های اخیر که ناشی از ریسک‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی –متغیرهای بیرونی- بوده اکنون روی بازار اجاره‌‌نشینی اثر گذاشته است.

این گسل تورمی در بازار اجاره، وزن هزینه‌‌ای اجاره‌‌بها برای خانوارهای اجاره‌‌نشین را در مقایسه با سایر فاکتورها نشان می‌دهد با این تفاوت که برخی اقلام در سبد هزینه خانوار در شرایط تورم بالا، از سبد خرید حذف می‌شود اما حذف فاکتور اجاره برای خانوارها غیرممکن است.