شرط خروج مسکن از تورم چیست؟
جنگ باعث تشدید رکود در معاملات مسکن شهر تهران شد، اما جاماندنهای متوالی قیمت مسکن از تورم باعث شد تا این رکود به عقبگرد قیمتی در بخش مسکن بهرغم جنگ منجر نشود
به گزارش قیمت ۳۶۰، بازار مسکن بیشاز آنچه نیاز به «توضیح و تشریح وضعیت موجود» داشته باشد، منتظر یکسری تصمیمات دارای خاصیت و نه «بیاثر» یا «محرک بحرانهای موجود» است.
روند افزایش قیمت مسکن برای مردم نگرانکننده و برای ناظران سوالبرانگیز شده، نه از این جهت که چرا قیمتها افزایشی است، بلکه به خاطر غیرقابل جمع بودن این رشد قیمت با واقعیت بازار ملک در شرایط جنگ. در تمام دنیا در زمان جنگ بازار مسکن از سکه میافتد و داراییهای زودنقدشونده جای آن را میگیرد، اما این مرتبه اتفاق دیگری در بازار مسکن تهران رقم خورد.
غلامرضا سلامی: بیش از ۱.۵سال است که آمار رسمی از معاملات مسکن منتشر نمیشود؛ در این شرایط آنچه از اطلاعات عمومی موجود قابل برداشت است، تشدید رکود در معاملات در سال گذشته و در ادامه رشد قیمت در ماههای اخیر است. طی چند سال اخیر یعنی از سال ۹۹ و همزمان با همهگیری کرونا رکودی سنگین در بخش مسکن شکل گرفت؛ در سالهای بعد در دورههایی به شکل جسته و گریخته بهبودهایی در بخش معاملات مسکن شکل گرفت اما در سال ۱۴۰۴ بخش مسکن و صنعت ساختمان در فاکتورهای مختلف به شدت دچار مشکل شد.
«سرمایهگذاری» در این بازار به شدت افت داشت؛ «جا ماندن قیمت مسکن از تورم عمومی» بیشتر شد؛ «افزایش هزینه ساخت مسکن» یا به تعبیری رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن از دیگر اتفاقات این بخش بود. طی چند سال اخیر «قیمت مسکن» از «تورم» جا مانده بود، بنابراین ضرورتی غیرقابل انکار برای جبران آن عقبماندگی وجود داشت.
بخشی از افزایش قیمت مسکن در ماههای پایانی سال گذشته و استمرار این جریان رشد قیمت در دوره جنگ را میتوان به جبران عقبماندگی قیمت از تورم برای چندین سال متوالی نسبت داد. دیگر دلایل رشد قیمت مسکن در هفتهها و ماههای اخیر را باید در افزایش هزینه ساخت و کاهش سودآوری در این بخش و افت سرمایهگذاری در صنعت ساختمان و تاثیر آن بر کاهش عرضه جستوجو کرد.
جنگ باعث تشدید رکود در معاملات مسکن شهر تهران شد، اما جاماندنهای متوالی قیمت مسکن از تورم باعث شد تا این رکود به عقبگرد قیمتی در بخش مسکن بهرغم جنگ منجر نشود. در عین حال هر تحلیلی از بازار مسکن و صنعت ساختمان باید با دید بلندمدت و نه تحلیلی کوتاهمدت انجام شود.
اگر اوضاع سیاسی کشور به ثبات برسد و شرایطی عادی ایجاد شود، این بخش پتانسیل رشد قیمت دارد؛ عقبماندگی قیمتی در بخش مسکن پتانسیل رشد بیشتر قیمتها در بخش مسکن را فراهم میکند. با حفظ شرایط فعلی رشد ۳۵ تا ۴۰درصدی قیمت در ماههای پیشرو قابل پیشبینی است.
محمدرضا علوی: زمانی که داده جمعآوری شده به هر علتی کاهش یابد و قابل اتکا نباشد و به تعبیری تامین خوراک در محاسبه شاخصهای قیمت مسکن دچار خلل شود، شاخصهای اخذ شده از قیمتهای پیشنهادی فروش فاقد خروجی قابل اعتماد است.
قطع اینترنت در هفتههای پایانی سال و همزمان با آغاز جنگ اسفند و کاهش دسترسی به داده باعث شد تا تعداد فایلهای فروش در سکوهای آنلاین کاهش یابد و این موضوع با کاهش موثر تعداد فایلها، کیفیت و اعتبار شاخصهای قیمت پیشنهادی را تحتتاثیر قرار میدهد. شدت گرفتن رکود در معاملات مسکن باعث شده تا در شرایط فعلی تکرار یک آگهی فروش در سکوهای آنلاین از سوی مشاوران املاک مختلف، شدتی بیش از گذشته به خود بگیرد، این موضوع باعث شده تا حتی در شرایط فعلی نیز شاخص قیمت پیشنهادی همانند گذشته کارآ نباشد. در حال حاضر این شاخص فاصله ۱۵ تا ۲۰درصدی دارد و عملا فاقد اعتبار شده است. با وجود این، افزایش قیمت در بازار معاملات مسکن قطعی است.
محمدرضا علوی: تورم و رشد بهای تمام شده ساختوساز از دلایل اصلی رشد قیمت مسکن است. در سالهای گذشته، در قرارداد مشارکت ساخت، ۶۰درصد نصیب مالک زمین و ۴۰درصد نصیب سازنده میشد، اما با توجه به رشد هزینه ساخت، در شرایط کنونی سازندهها حتی در مناطق شمالی شهر تهران نیز پیشنهاد مشارکت ۵۰-۵۰ را غیراقتصادی میدانند. در شرایط کنونی سود حسابداری معقول ساختوساز بدون در نظر گرفتن زمان ۱۵ تا ۲۵درصد است، این درحالی است که ساخت یک واحد از زمان شروع به کار برای دریافت پروانه تا انتها حدود ۴سال طول میکشد.
غلامرضا سلامی: بازار طلا و ارز گنجایشی دارد و ورود به آنها نیز همراه با خطراتی است. سرمایهگذار معتقد است که اگر صلح شود، قیمت مسکن زیاد میشود و به این ترتیب افرادی که در کار سرمایهگذاری هستند معتقدند که زمان مناسب برای ورود به بازار مسکن فرارسیده است.
در چنین وضعیتی اقبال به بخش مسکن برای سرمایهگذاری افزایش داشته است. تورم بالا اولین محرک رشد قیمت مسکن است که از کانالها خرید سرمایهای اثر کرده است. سرمایهگذاری در بخش مسکن بهدلیل ریسک پایین یکی از گزینهها برای جذب این نقدینگی شمرده میشود.
هزینههای تحمیلی دستگاههای دولتی و عمومی در قالب مالیات و عوارض به بخش مسکن و صنعت ساختمان پایه عدالت و علمی ندارد. تمام قوانین مالیاتی که متوجه سازنده و سرمایهگذار مسکن میشود براساس دادههای زمان رونق بازار تدوین، تصویب و ابلاغ شده و هیچ انعطافی برای آنها برای دورههای رکود در نظر گرفته نشده است. این مالیاتها و عوارض وضع شده به رشد نهایی قیمت فروش میانجامد.
محمدرضا علوی: هزینه صدور پروانه معادل ۲۰درصد هزینه ساخت مسکن است، همچنین سازمان تامین اجتماعی معادل ۲۵درصد هزینه پروانه را بابت حق بیمه کارگر ساختمانی از سازنده دریافت میکند. دریافت این مبالغ در شروع سرمایهگذاری باعث میشود که بنیه مالی برای فعالیت ساختمانی باقی نماند.
محمدرضا علوی: مهمترین آیتم کاهش ریسکسرمایهگذار است، اگر بازار مسکن قابل پیشبینی شود؛ سرمایهگذار و فعال ساختمانی مجدد شروع به سرمایهگذاری در این بخش میکند و به این ترتیب این بخش به تعادل میرسد. تقویت قدرت خرید از دیگر دلایل رونق بخش مسکن است.
غلامرضا سلامی: رفع تورم باید در اولویت قرار گیرد، تا زمانی که دولت تورم را مرتفع نکند، هیچ مشکلی حل نمیشود.
